Alquiler temporal vs. alquiler de larga duración: ¿qué opción te conviene más?

En los últimos años, muchos propietarios han optado por el alquiler temporal o turístico ante el temor a la Ley de Vivienda y las restricciones al alquiler tradicional. Sin embargo, los datos revelan una realidad distinta: el alquiler de larga duración sigue siendo la opción más rentable. 

Según un informe de Alquiler Seguro, esta modalidad puede generar una rentabilidad neta entre un 15% y un 20% superior respecto al alquiler temporal o vacacional en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia. El estudio, que analiza los rendimientos en las seis grandes ciudades españolas con más de 500.000 habitantes (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga y Zaragoza), concluye que, aunque las otras modalidades ofrecen ingresos brutos mayores, el alquiler habitual destaca cuando se descuentan gastos, impuestos y tiempos de inactividad del inmueble. 

¿Qué diferencias hay entre un alquiler vacacional y uno de larga estancia?

Antes de tomar decisiones sobre cómo alquilar una vivienda, es fundamental conocer bien las distintas modalidades. En este sentido, los alquileres vacacionales (o turísticos) y los alquileres de larga estancia responden a finalidades, duraciones y marcos legales distintos. Veamos: 

Alquiler vacacional: estancias cortas con fines turísticos

Se trata de arrendamientos de corta duración —generalmente inferiores a un mes— destinados a inquilinos que viajan por ocio, turismo o vacaciones. Deben estar amuebladas y completamente equipadas, ya que el objetivo es ofrecer una experiencia similar a la de un hotel, pero en un entorno residencial. Este tipo de alquiler está sujeto a una regulación específica en cada comunidad autónoma, y en ciudades como Barcelona requiere licencia municipal.

Alquiler de larga estancia: contratos estables y no turísticos

El alquiler de larga estancia está pensado para quienes buscan residir de forma habitual en la vivienda. La duración mínima del contrato suele superar los 11 meses, y habitualmente se firma por cinco años si el arrendador es persona física o siete años si es una persona jurídica, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este modelo está orientado al uso residencial, no turístico.

Existe también el alquiler de media o corta estancia, con una duración entre 32 días y 11 meses. Aunque no se considera un alquiler turístico, sí requiere que el motivo temporal del arrendamiento quede especificado en el contrato, y está sometido a normativa específica, sobre todo en comunidades con regulaciones más estrictas como Cataluña.

Alquiler a largo plazo: el más rentable

Pese al auge del alquiler turístico y el creciente interés por los contratos temporales, los datos revelan que el alquiler de vivienda habitual sigue siendo la opción más rentable para los propietarios particulares en las grandes ciudades españolas. 

En Madrid, arrendar una vivienda como residencia habitual puede llegar a ser hasta un 20% más rentable que destinarla al alquiler turístico, y un 10% más que si se opta por el alquiler temporal. La diferencia es significativa, sobre todo si se tiene en cuenta la estabilidad de ingresos y la menor rotación de inquilinos.

En Barcelona, aunque no hay tanta diferencia entre una modalidad y otra, el patrón se repite: el alquiler tradicional supera en un 15% al turístico, y en un 10% al temporal, consolidándose como una excelente opción para propietarios que buscan rentabilidad sostenida y menores riesgos ante la incertidumbre legal.

En Valencia, ciudad especialmente afectada por la reducción de la oferta de alquiler —que ha caído un 31% tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda—, el modelo tradicional también se impone: alquilar como vivienda habitual ofrece un 18% más de rentabilidad que el turístico y un 10% más que el temporal.

Estos datos reflejan que, más allá de la percepción de mayor beneficio inmediato en el alquiler turístico, la rentabilidad neta —una vez descontados gastos, vacíos de ocupación y carga fiscal— es más favorable en el arrendamiento de larga duración. Sin contar que esta modalidad ofrece mayor seguridad jurídica y conlleva menos exigencias administrativas.

¿Cuándo es más rentable un alquiler vacacional?  

La respuesta es clara: cuando se tiene el piso ocupado el 60% del mes —es decir, al menos 18 días al mes—. Solo entonces el alquiler vacacional puede comenzar a ser más rentable que el tradicional.

Sin embargo, alcanzar ese nivel de ocupación de forma constante no es tarea sencilla. Muchos propietarios se ven obligados a reducir sus precios o aceptar reservas por debajo del valor esperado solo para cubrir los gastos asociados a la propiedad. A eso hay que sumar la gestión diaria, los cambios frecuentes de inquilinos y los costes de limpieza y mantenimiento entre estancias.

Por el contrario, el alquiler de larga estancia garantiza estabilidad y previsibilidad: el piso está ocupado todos los días del mes, se percibe una renta fija, y el propietario no tiene que preocuparse por vacíos de ocupación ni por demandas estacionales. 

En definitiva, aunque el alquiler turístico pueda parecer más interesante, la rentabilidad real y sostenida en el tiempo sigue estando del lado del alquiler de larga duración. 

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