Un dels element clau a l’hora d’entendre la feina d’un agent immobiliari, no es altre que el saber determinar un preu correcte per a la seva propietat. Un preu excessivament alt pot suposar una pèrdua important de temps mentre que un preu excessivament baix pot suposar deixar-se una gran quantitat de diners sobre la taula.

Durant anys, aquestes valoracions han estat realitzades de forma exclusiva per agent immobiliaris que es dedicaven a aquesta tasca. No obstant, amb l’aparició dels portals immobiliaris i posteriorment dels motor d’intel·ligència artificial que donen aquest mateix servei, molts clients no poden apreciar la diferencia entre una valoració professional i la resta de valoracions.

Per aquesta raó, des d’Àrea Gestió Immobiliària, hem decidit acostar aquest procés que duen a terme els nostres professionals per a tots els nostres clients i remarcar les diferencies entre ambdós tipus de valoracions, així com explicar quines son les raons per les quals es molt recomanable fer ús de l’assessorament d’un agent immobiliari.

Com es fa habitualment la valoració d’un habitatge?

En el mercat actual, hi ha dues formes diferents de dur a terme la valoració d’un habitatge. No obstant, a continuació podrem apreciar com ambdues presenten algun fet a causa del qual esdevé necessari fer una modificació un cop obtingut el preu.

• Valoració basada en el valor cadastral. En aquesta modalitat, es pren el valor de la propietat en qüestió del Cadastre públic. Amb aquest valor, el que obtenim es una quantitat verificada per les institucions públiques que funciona com a referencia. Tot i això, si examinem aquesta modalitat amb una mica més de detall, podem veure que es tracta d’una mala opció que, en l’actualitat, comença a estar en desús. La funció del Cadastre no es la de demostrar el valor de mercat, que es el que pretenem obtenir amb la valoració, si no que es tracta de una referencia que indica el valor mínim d’aquesta propietat. En conseqüència, en el suposat cas que s’obtingui el valor del Cadastre, serà necessari aplicar un increment d’aquest d’acord amb els elements que explicarem en la segona part d’aquest article.
• Valoració basada en comparables. En aquests moments, es tracta de la forma de valoració que s’utilitza amb més freqüència i en la que basen els seus càlculs tots els motors de valoració de portals immobiliaris als que ens hem referit a l’inici de l’article. Aquesta tècnica pren com a referencia els preus als que es troben altres propietats que comparteixen alguns elements en comú a la que esta essent valorada. Amb aquesta modalitat s’obté un valor molt més pròxim al real del que obtenim del Cadastre. No obstant, aquest mètode no te en compte un problema essencial: totes les propietats tenen elements diferents que aquesta metodologia passa per alt.

Es en aquest moment on pren una rellevància superior la feina dels nostres agents especialitzats en valoració d’immobles. Juntament amb la comparació d’habitatges similars, des d’Àrea Gestió Immobiliària, apliquem un factor de correcció que ajusta el valor de la propietat que esta essent avaluada a la seva realitat. Per a fer-ho, els nostres agents tenen com a referencia 4 elements a l’hora de determinar el factor de correcció idoni.

Quins son els elements a tenir en compte a l’hora de fer una valoració?

Quan fem una valoració d’una propietat, hi ha 4 grans elements que han de ser tinguts en compte de forma detallada. 

• Localització: Es tracta sense cap tipus de dubte, de l’element clau a l’hora de determinar el valor d’una propietat. Aquest element comprèn una gran varietat de condicions que van des de la importància de la ciutat o poble on es troba la propietat fins a l’edat mitjana dels residents de la zona. Entre aquests dos elements tan diferents, factors com ara la qualitat del barri, les connexions amb altres punts de la geografia o fins i tot la renta mitjana dels habitants de la zona es tenen en compte en aquesta part de la valoració. Per a garantir una major precisió, tots els nostres agents tenen extensos coneixements de la zona ja que hem assignat a cada un d’ells un àrea concreta de coneixement, aconseguint una precisió que només s’obté des d’una amplia experiència professional.
• Estat de la propietat. Aquest segon element pren una gran importància ja que es tracta del primer impacte que rep el potencial comprador o arrendatari. Els habitatges, com tots els actius materials, requereixen de millores que impedeixin la seva depreciació al llarg del temps. Tot i això, existeixen gran matisos a l’estat d’un habitatge. Mentre que la majoria dels portals tan sols tenen en compte la data de l’ultima reforma, els nostres agents analitzen en profunditat quins son els efectes de totes les reformes sobre el valor de la propietat. Posant un exemple, cap el cas que algunes propietats hagin realitzat una reforma parcial. En aquesta situació, els nostres professionals prenen en consideració quina es la rellevància de la part renovada de la propietat i ho posen en valor de forma prorratejada, aconseguint que totes les reformes incrementin el valor de la propietat de forma veraç.
• Zones comunes. Algunes propietats formen part d’una zona residencial o comunitat de veïns. En aquest cas, els nostres agents prenen en consideració tots els elements comuns dels que disposa com poden ser piscines, parcs infantils o recintes esportius i analitzen les condicions en les que es troben. D’aquesta manera, les propietats que disposen d’algun d’aquests elements que pot incrementar el seu valor, veuen con els nostres agents ho prenen en consideració.
• Finalment, els nostres agents també prenen en consideració els serveis dels que disposa la propietat que esta essent subjecte a la valoració. Els serveis son totes aquelles facilitats que envolten la propietat com ara la presencia d’escoles, centres mèdics, parcs públics o qualsevol altre element que esdevingui de molt fàcil accés per als propietaris. Habitualment, la presencia d’algun d’aquests serveis específics por ser indicador d’una futura apreciació de la zona en la que es troba la propietat i, per tant, del valor de la mateixa. Per aquesta raó, els nostres agents prenen en consideració tots aquests elements per tal d’establir el preu adequat per a cada propietat.

Com em pot afectar a mi personalment?

Recentment, des d’Àrea Gestió Immobiliària, hem consultat amb un client el qual va posar la seva propietat a la venta per 270.000€ seguint les valoracions d’un motor de valoració basat en la intel·ligència artificial d’un conegut portal immobiliari. Despres de consultar amb els nostres agents, l’hi van indicar que donat l’estat de la propietat, el preu no era correcte i havia de ser corregit a 245.000€.

Tot i la informació facilitada per els nostres professionals, el propietari va decidir no baixar el preu i mantenir-lo en la seva idea original que es basava en els ja mencionats motors de valoració. Durant els primers mesos, tot i rebre algun interès, la propietat no va poder ser venuda.

Passats 6 mesos, els propietaris van decidir ajustar el preu a la quantitat que el nostre agent havia indicat. No obstant, a causa del Covid, els nostres agents van apreciar que, passats aquests mesos, el valor de mercat la de propietat era ara de 240.000€.

Passats 3 mesos addicionals amb el preu inicial que havien indicat els nostres agents, la propietat es va baixar de nou fins al preu que havien establert els nostres agents de 240.000€. En qüestió d’un mes, la propietat va poder ser venuda per aquesta quantitat a un nou comprador molt interessat en ella.

Tot i això, al finalitzar l’operació, vam creure convenient fer un anàlisi dels efectes que escollir la valoració del motor de portals immobiliaris va tenir en aquesta operació:

• Un ingrés 5.000€ menor a l’indicat en un primer moment per els nostres agents fruit de publicitar la propietat a un preu incorrecte.
• Demora de 9 mesos en el temps de venta de la propietat.
• Error de valoració de més d’un 9% per part dels motors de valoració.

Per aquestes raons, els nostres agents estan formats en portar a terme valoracions realistes de les seves propietats amb la finalitat d’adequar-les al valor real de mercat i evitar que vostè pugui perdre tant diners com temps en la venta de la seva propietat.

Si vostè desitja vendre o llogar la seva propietat o simplement es troba interessat en que els nostres agents l’hi puguin fer una valoració d’aquesta sense cap tipus de compromís, no dubti en posar-se en contacte amb nosaltres i l’hi oferirem el valor de mercat real de la seva propietat.