La setmana passada, el Tribunal de Justícia de la Unió Europea va resoldre un del majors dubtes fins al moment per als propietaris que tenen una hipoteca des d’abans de Juny de 2019, a qui els corresponia el pagament de despeses hipotecaries.

Fins al moment, els compradors havien en la majoria de casos, d’abonar les quantitats en un 50% mentre que eren les entitats bancàries les que abonaven el restant 50%. Desprès d’aquesta sentencia, totes aquelles despeses hipotecaries que vagin vinculades a una clàusula abusiva, hauran de ser pagades íntegrament per la entitat bancària (a excepció de l’AJD).

En aquesta publicació, explicarem quina es l’extensió d’aquesta sentencia, com afecta als propietaris que tinguin contractada una hipoteca i, finalment, quins son els passos a seguir per a reclamar el reemborsament de aquestes quantitats.

¿En què afecta exactament aquesta sentencia?

Aquesta sentencia es tracta de l’últim capítol d’una llarga disputa entre els bancs i les associacions de consumidors en la que ambdues bandes han manifestat que es l’altre part la que ha d’assumir les despeses derivades d’aquesta transacció. No obstant, es en aquest últim capítol on 3 elements importants han patit una modificació bastant considerable que explicarem a continuació.

Despeses de constitució i cancel·lació de la hipoteca

En la ja mencionada sentencia, s’apunta que, “en el cas que la clàusula contractual sigui abusiva, el consumidor te dret a que se l’hi retorni tot el que hagi pagat en concepte de despeses hipotecaries”. En aquest cas, la primera pregunta que hem de fer-nos es que es considera com a despeses hipotecaries susceptibles de devolució. Es consideren com a tal els següents:

• Despeses de Taxació. Es el document que permet al banco conèixer el valor de la propietat hipotecada. Sol costar entre 200 y 500 euros.
• Despeses de Notaria. Acte per el que es dóna fe pública de las escriptures del préstec hipotecari. Pot situar-se en una quantitat pròxima als 700 euros.
• Despeses de Registre. Son aquells pagaments necessaris per a ser considerat propietari. Sol costar sobre els 250 euros.
• Despeses de Gestoria. Pagaments a professionals per diferents serveis al formalitzar l’hipoteca. La quantitat varia en funció dels serveis contractats.

En aquest apartat, encara existeix després de la sentencia una dualitat d’opinions que estableixen les dues possibilitats dels magistrats espanyols després de la sentencia del TJUE.

Por una banda, podrien determinar que les institucions bancaries hauran de retornar la totalitat de aquestes despeses als propietaris tal i com apunta la sentencia. Per altre banda, existeix una clàusula en la sentencia que pot ser interpretada de forma diferent, permetent que els bancs o entitats de crèdit sols hagin de retornar la meitat d’aquestes despeses als propietaris.

Es moment ara per parts dels jutges espanyols de decidir si s’alineen completament amb la línia marcada per el tribunal europeu i obliguen a una devolució de la totalitat de les despeses o si es manté la postura que fins al moment ha sustentat el Tribunal Suprem.

Comissió d’obertura

Aquest es tracta d’un cas molt mes clar i senzill. Les comissions d’obertura es tracten d’aquelles quantitats que el propietari paga al banc o entitat de crèdit per a formalitzar el crèdit i per els tràmits administratius del mateix.

En aquest cas el tribunal europeu ha dictaminat que en la mesura que es el banc qui es beneficia d’aquesta operació, li correspon al mateix abonar les quantitats necessàries per a que aquesta transacció pugui dur-se a terme. Per aquesta raó, no obstant, es requereix que prèviament un jutge nacional declari la clàusula com a abusiva cosa que succeirà sempre que la entitat de crèdit no demostri en cada cas els serveis proporcionats als clients i el seu cost corresponent.

Costes judicials

Les costes judicials es tracten d’aquelles despeses en les que ha tingut que incórrer el propietari per poder portar a terme la reclamació per via judicial. Aquest element esdevé clau ja que despres de la sentencia del TJUE, en el suposat cas que les clàusules siguin efectivament considerades com abusives, serà l’entitat bancaria la que hagi d’abonar aquestes despeses entre les que incloem les d’advocat i procurador.

Aquesta modificació ha d’acabar amb l’alentiment del sistema judicial ja que es tracta d’un incentiu per a les entitats bancàries per a negociar de forma privada amb els propietaris tant les reclamacions que ja existeixen com aquelles que puguin sorgir en el futur.

¿Com afecta als propietaris amb una hipoteca contractada?

En primer lloc, hem de tenir en compte que, arrel d’aquesta decisió judicial, existeix la possibilitat de poder reclamar una part del cost dels crèdits hipotecaris a les entitats bancaries que l’hagin concedit.

Segons diferents estimacions, aproximadament vuit milions de consumidors poden veure’s afectats per aquesta resolució en tot l’àmbit nacional. Quan mirem a les quantitats, algunes caixes d’estalvis han taxat entre els 700 i els 2.500 euros la quantitat que de mitjana ha de ser retornada a cada consumidor. No obstant, algunes previsions mes optimistes arriben a assegurar que en determinats casos, la quantitat a recuperar pot situar-se en una quantitat pròxima als 10.000 euros per client.

Tot i això, existeix un problema sistèmic en el procediment judicial nacional que alenteix la determinació d’aquest tipus de veredictes. Desprès d’aquesta sentencia, s’espera que a través de l’adjudicació de costes a les entitats bancàries, s’aconsegueixi un increment en la velocitat de resolució d’aquests problemes fent que el temps mitjà per a recuperar les mencionades quantitats es pugui reduir a mes de la meitat del temps actual.

Veurem en els pròxims mesos com s’han de generar noves polítiques que facilitin aquests tràmits d’una forma més directe per als consumidors el quals ja no hauran d’assumir el mateix risc que fins a aquest moment assumien i poden veure com els seus reemborsaments es donen en un termini menor a l’actual.

¿Quins son els passos per obtenir un reemborsament?

A continuació, detallarem els passos que els consumidors han de seguir per aconseguir de la forma més ràpida i segura les quantitats que els pertoquen per despeses hipotecaries i comissions d’obertura.

Reclamació per despeses hipotecaries

1. Presentar una reclamació davant del Servei d’Atenció al Client de l’ Entitat de Crèdit amb la que es va firmar el préstec hipotecari. Es tracta d’un primer pas obligatori, necessari per a poder portar a terme tot el procés posterior en cas de que fóra necessari. En aquesta petició, l’entitat de crèdit pot donar la raó al propietari i retornar les quantitats que s’han cobrat de forma indeguda a tal efecte, que la petició es denegui o que no es contesti. En cas de que la petició sigui denegada o que transcorrin dos mesos sense contestació per part de l’entitat de crèdit, passarem al següent punt.
2. Elevar la queixa davant del Departament de Conducta d’Entitats del Banc d’Espanya. No se tracta d’un pas obligatori ja que les decisions d’aquest organisme no tenen efectes directes sobre el cas. No obstant, una resolució favorable del mateix pot servir com a element de proba en el tercer punt.
3. Interposar una demanda judicial. En primer lloc, es necessari apuntar que tal demanda pot ser presentada en el partit judicial del domicili del propietari o el del domicili social de l’entitat de crèdit de forma indistinta i sempre a elecció del propietari. En el jutjat escollir, es presentarà una demanda en la que es demani la nul·litat de la clàusula on s’estableixin les despeses hipotecaries per abusives, així com la restitució de les mencionades despeses prèviament abonades per el propietari. En aquesta demanda, tal com hem explicat al principi de l’article, es poden reclamar 4 tipus diferents de despeses però en cap cas l’Impost per Actes Jurídics Documentats o IAJD. També devem considerar que per aquest procés serà necessària l’actuació tant d’un advocat com d’un procurador. No obstant, en cas de que la clàusula en disputa es declari nul·la, la minuta d’ambdós professionals correrà a càrrec de l’entitat de crèdit.

Reclamació de despeses per comissió d’obertura

En aquest cas, es el banc o entitat de crèdit qui ha d’aportar la proba acreditativa que les despeses per comissió d’obertura es corresponen amb una despesa efectiva de la entitat de crèdit a la hora de concedir l’hipoteca.

En el suposat cas que el banc no sigui capaç d’acreditar aquesta despesa, es considerarà la clàusula directament com a abusiva i en conseqüència nul·la. Posteriorment, el propietari pot presentar els documents al Servei d’Atenció al Client de la entitat de crèdit (de la mateixa manera que en el primer punt de l’apartat anterior) i si passats dos mesos no ha rebut una resposta, que tan sols pot ser positiva, pot elaborar i presentar una demanda judicial (de la mateixa manera que en el tercer punt de l’apartat anterior) per a fer efectiu el cobrament de aquestes quantitats.

Si vostè es troba en una situació similar o desitja contractar una hipoteca amb tota la seguretat, des d’Àrea Gestió Immobiliària som especialistes en la compra-venta i lloguer de propietats al Maresme i l’ajudarem en totes les seves necessitats immobiliàries. Si desitges trobar la teva hipoteca en les millors condicions del mercat de forma online i en menys de 10 minuts, no dubtis en contactar-nos.

Addicionalment, si vol subscriure’s a la nostra newsletter, es trobarà al dia de totes les novetats relacionades amb el mercat immobiliari.