La nova llei de regulació dels preus del lloguer d’habitatge habitual: què s’ha de saber i com m’afecta

La setmana passada va entrar en vigor a Catalunya una nova llei de regulació del lloguer (Llei 11/2020) que afecta de forma considerable la fixació d’el preu del lloguer d’habitatge habitual en alguns municipis de Catalunya.

Aquesta llei ha generat una gran polèmica en la nostra Comunitat i el rebuig de diferents sectors de la societat, ja que els experts asseguren que produirà l’efecte oposat al que pretén: facilitar l’accés a l’habitatge. En aquest sentit, des d’Àrea Gestió Immobiliària, hem elaborat aquesta guia que respon a les 10 preguntes més importants sobre aquesta llei.

1. Per què una altre llei de regulació del lloguer a Catalunya?

Es tracta de una llei impulsada durant els últims mesos a petició de la majoria de partits polítics d’esquerres de Catalunya, així com d’algunes associacions com el Sindicat de Llogaters. La seva intenció es la de limitar el preu de les propietats en lloguer amb l’objectiu de pal·liar els problemes d’accés a l’habitatge que pateixen moltes famílies, seguint el model aplicat en ciutats com Berlín o Londres. Per a complir amb aquests objectius, es recullen en la normativa alguns punts clau:

• La impossibilitat d’augmentar els preus del lloguer respecte de l’anterior contracte d’arrendament.
• Reduir el preu d’aquells lloguers que es trobin per sobre de la mitjana de la zona en el mercats denominats com a “tensos”.
• Fixar un preu màxim per a les noves propietats que s’incorporin al parc d’arrendament.

2. Quins contractes de lloguer estan afectats per aquestes limitacions?

Tots els contractes de lloguer residencial destinats a l’habitatge habitual que es trobin en les denominades àrees de residencia “tenses” (veure pregunta 3) de les que la seva superfície útil no superi els 150 m2, independentment de que el propietari disposi de una o més d’una propietats per al lloguer. Per tant, s’exclou el lloguer residencial destinat a segones residencies, així com altres tipologies de lloguer com els de locals comercials, oficines, etc.

Igualment, la llei contempla una sèrie d’excepcions a la norma:

• Lloguers firmats abans de l’1 de gener de 1995.
• Habitatges de protecció oficial o subjectes a algun règim de protecció especial.
• Els propietaris “vulnerables”, es a dir, aquells que com a unitat familiar ingressin una quantitat màxima de 2,5 vegades l’Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya (IRSC), que actualment es troba en una quantitat pròxima als 2.000€/mes (incloent-hi les rendes del lloguer)

3. Quines son les àrees residencials declarades com a “tenses”?

Tal i com ja hem comentat, la limitació dels preus afecta al lloguer residencial destinat a habitatge habitual (amb una sèrie d’excepcions) que es troben en les denominades àrees tenses. A dia d’avui, la Generalitat de Catalunya ha declarat com àrees tenses 60 municipis de més de 20.000 habitants, entre els que es troben Barcelona i tota la seva àrea metropolitana i la gran majoria de capitals de comarca.

En el cas del Maresme, aquesta llei afecta únicament als municipis de Mataró, El Masnou, Montgat, Vilassar de Mar, Pineda de Mar i Premià de Mar. Queden, per tant, exclosos alguns municipis com Sant Andreu de Llavaneres, Sant Vicenç de Montalt, Caldes d’Estrac o Arenys de Mar.

Pot consultar el llistat complet de municipis afectats a l’annex de la llei.

4. Com es determina el límit en els preus dels lloguers?

Per a calcular la renda dels contractes afectats per la nova llei, s’ha de seleccionar el menor entre els dos valors següents:

• Preu de referencia: Es calcula multiplicant la superfície útil de l’habitatge (segons apareix en la cèdula d’habitabilitat, o alternativament, al cadastre) per el valor central (en color vermell) de l’Índex de Preus de Referencia de la Generalitat de Catalunya. Un cop obtingut el preu, es pot aplicar un increment de fins al 5% en cas de que es compleixin al menys 3 dels requisits següents: ascensor, plaça d’aparcament, moblat, sistema de calefacció o refrigeració, zones comunitàries d’ús compartit, consergeria o vistes especials.
• Renda de l’últim contracte vigent: En cas de que l’habitatge hagi estat llogat en algun moment dintre dels últims 5 anys, es prendrà com a referencia la renda pactada en l’últim contracte en vigor (abans de qualsevol increment per IPC).

5. Quan es podrà pujar el preu del lloguer per sobre de l’Índex de Referència?

Tal i com hem vist en la pregunta 4, el preu de referencia es calcula prenent com a base l’índex de referència i aplicant una sèrie d’ajustos a l’alça. Bàsicament, existeixen dues situacions principals en les que es permet fer-ho, no essent possible aplicar les dues a la vegada:

• Increment de fins al 5% en cas de que es compleixi almenys 3 dels següents requisits: ascensor, plaça d’aparcament, moblat, sistema de calefacció o refrigeració, zones comunitàries d’ús compartit, consergeria o vistes especials.
• En cas de millores que afectin a l’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica de l’habitatge, es podrà incrementar la renda aplicant aproximadament un 6% sobre el capital invertit en les millores, amb un màxim del 20%. No s’inclouen les obres necessàries per a mantenir l’estat actual de l’habitatge.

Els habitatges de nova construcció o aquells en els que s’hagi realitzat una gran rehabilitació en l’últim any, es troben exemptes d’aquestes limitacions de preu durant els 3 primers anys.

6. Es poden repercutir altres despeses com la comunitat o l’IBI als inquilins?

Sí, sempre i quant es tracti de despeses generals o de serveis ordinaris imputables a l’habitatge llogat, com per exemple l’IBI, la quota de la Comunitat o les taxes de recollides de residus i clavegueram. Aquestes despeses es poden afegir al contracte com a complement a la renda, sempre i quan es desglossin i es detalli el seu import al contracte.

Es important tenir en compte que les despeses no ordinàries, com per exemple despeses comunitàries extraordinàries, no poden ser incloses en el contracte. 

Així mateix, el 1 de gener de cada any, la llei obliga al propietari a justificar al llogater el pagament d’aquestes despeses, i a tornar la diferencia (amb els seus respectius interessos) en el cas de que aquestes siguin inferior a l’establert en el contracte.

7. Afecta aquesta llei als contractes de lloguer firmats amb anterioritat? Què passa amb les novacions?

La llei que limita els preus dels lloguers es d’aplicació des d’el passat 22 de setembre de 2020, per el qualsevol contracte firmat amb anterioritat a aquesta data no es veurà afectat.

No obstant, en cas de contractes anteriors a aquesta data en els que es realitzi una novació que afecti a i) el preu i/o ii) la renda, s’hi hauran d’aplicar els límits de preu fixats per la llei. Les pròrrogues tàcites del contracte que no incloguin cap modificació, a priori no s’hi haurien de veure afectats.

8. Quina informació he d’incloure en el contracte de lloguer? I en la publicitat del meu lloguer?

Aquesta llei no únicament regula els preus del llogues, sinó que afegeix tota la informació que ha d’incloure’s en el contracte de lloguer; en concret:

• La renda pactada en l’anterior contracte de lloguer, sempre que hagi estat vigent en algun moment dintre dels últims 5 anys.
• Copia de l’índex de referencia de la Generalitat actualitzat al dia en que es formalitza el contracte.

Addicionalment, la llei obliga a incloure aquesta informació en qualsevol acció de publicitat de l’arrendament sempre i quant s’inclogui el preu del lloguer, tant si ho realitza un particular com un agent immobiliari professional. Un anunci amb “preu a consultar” no requereix necessàriament que s’hi inclogui aquesta informació.

9. Poden sancionar-me en cas de no complir la llei?

Sí, la llei estableix que el propietari es el responsable de complir amb la llei i per tant, està subjecte a possibles sancions en cas de incomplir-la. Les multes o sancions econòmiques lleus poden ascendir fins als 3.000€ mentre que aquelles multes considerades greus poden ascendir fins als 90.000€.

Així mateix, en cas de incompliment, l’arrendatari te dret a reclamar a l’arrendador la diferencia amb les quantitats pagades per sobre del que estableix la llei, així com un 6% anual en concepte d’interessos de demora.

10. Fins a quan es trobarà vigent aquesta llei? Pot ser derogada o suspesa?

Tot i ser una llei en vigor i, per tant, de obligat compliment, el Consell de Garanties Estatutàries ja ha plantejat la possibilitat de que aquesta llei sigui inconstitucional. Es per aquesta raó, que en el suposat cas que un partit polític amb representació a Catalunya el porti a mans del Tribunal Constitucional, aquest podria suspendre-la en qüestió de mesos a la espera de una revisió definitiva. En aquests moments, alguns partits polítics contraris a aquesta llei ja han anunciat la seva intenció de dur a terme aquest tràmit, tot i que per el moment cap l’ha efectuat.

Així mateix, el Govern central ostenta la potestat de suspendre de forma immediata la llei en cas de considerar-la inconstitucional. No obstant, aquesta opció no sembla probable que succeeixi ja que el soci de govern del PSOE, Unidas Podemos, ja ha comunicat la seva intenció de mantenir aquesta llei, una de les mesures estrella del seu programa electoral.

Si tens qualsevol dubte o comentari en relació a la teva propietat en lloguer, no dubtis a posar-te en contacte amb nosaltres, estarem encantats de assessorar-te per a prendre les millors decisions amb la intenció de protegir i maximitzar el valor del teu patrimoni immobiliari.