Principals mesures del “polèmic” decret llei 17/2019 de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge de la Generalitat de Catalunya

El passat mes de desembre el ple de Parlament de Catalunya va convalidar un Decret Llei d’habitatge (el Decret Llei 17/2019 de 23 de desembre de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge) amb els vots a favor de JXCat, ERC, Comuns i la CUP, mentre que el PSC es va abstenir i Ciutadans i el PP van votar en contra.

Entre altres coses, el decret llei obliga els inversors a oferir un lloguer social als okupes que portin a la casa sis mesos i eleva a l’40% el percentatge de sòl destinat a HPO en les noves promocions de l’Àrea Metropolitana de Barcelona. El sector immobiliari ha mostrat un ampli rebuig a aquestes mesures, que ha titllat de “drama” i “desprotecció” per als actors de el sector.

El problema d’accés a l’habitatge

L’accés a l’habitatge constitueix un dels principals problemes aEspanya.Si bé, el percentatge d’espanyols que situen l’habitatge com una de les seves principals preocupacions sembla haver disminuït en els darrers anys (CIS: www.epdata.es)arribant a valors propers a l’2,8% al març 2020, no és menys cert que hi ha condicionants especials que fan que poder accedir a un habitatge, ja sigui en propietat o de lloguer, es converteix en una barrera gairebé insalvable per a alguns col·lectius més vulnerables.

Els principals factors a tenir en compte per entendre aquesta problemàtica són:

• El fort increment dels preus – tant de lloguer com de venda – en els últims anys
• L’escassetat d’oferta generalitzada, i d’habitatge protegit en particular, atès que les administracions han invertit relativament poc en desenvolupar un parc d’habitatge públic en els últims anys
• La limitada revalorització dels salaris,que ha estat molt inferior a l’augment de preus, el que ha suposat un augment de la taxa d’esforç per a les famílies
• La temporalitat i la precarietat dels llocs de treball,especialment entre alguns col·lectius com els joves o els immigrants,que dificulta generar estalvis per accedir a un habitatge

Com a resultat, avui dia més de la meitat de les noves llars es decanten pel lloguer residencial,una tendència que es va consolidant davant el model tradicional de compravenda. Així, per exemple, la proporció de llars en règim de lloguer la persona de referència se situa entre els 30-44 anys ha augmentat de l’19,1%el 2010 a l’29,9% el 2018.

 

Fuente: Boletín económico Banco de España

Fuente: INE (Instituto Nacional de Estadística)

Catalunya no és aliena a aquesta situació i la problemàtica s’aguditza especialment a Barcelona i la seva àrea metropolitana.A la ciutat de Barcelona, el nombre de ciutadans que situen l’habitatge com el principal problema de la ciutat ha augmentat significativament des 2014, sent ja el segon assumpte que la ciutadania considera que més els afecta personalment (enquesta serveis municipals 2019).

Fuente: Encuesta servicios municipales Barcelona 2019 

Quins són els objectius i principals mesures del decret llei?

El nou Decret llei modifica la llei 18/2007 i tal com s’esmenta en el mateix DOGC, en data 29 de desembre de 2019, “aquest Decret llei afronta els reptes immediats, que no admeten demora, atenent la gravetat de la situació actual . Ho fa mitjançant mesures de reforç urgents per millorar l’accés a l’habitatge, fonamentalment a través de l’increment de el parc d’habitatges protegits i de l’oferta general d’habitatges en règim de lloguer.”

En concret, la Generalitat de Catalunya declara que persegueix 3 objectius principals:

1) Incrementar fins al 15 per cent el parc d’habitatges socials en 152 municipis de forta demanda residencial, en part, a través de posar al mercat habitatges buits (es consideren les que romanguin desocupats de manera permanent i sense causa justificada per un període de 2 anys)

2) Ajudar a les persones ia les famílies potencialment excloses del mercat de l’habitatge a tenir accés en unes condicions assumibles

3) que el 5 per cent dels habitatges principals de tot el país siguin destinats a lloguer social,per apropar Catalunya a les mitjanes dels països europeus equivalents en població i potencial econòmic

En aquest sentit, el Reial decret preveu les següents mesures principals:

•   Augment del percentatge destinat a HPO: a partir d’ara quan un terreny canviï d’ús (per exemple, de terciari a residencial) per poder desenvolupar habitatges sobre ell, s’haurà de reservar com a mínim un 40% per a habitatge assequible (abans era el 30% )
•   Extensió de la durada dels contractes de lloguer: estableix nous terminis per ampliar la durada dels contractes de lloguer, passant d’un mínim de tres anys a contractes amb un mínim de 5 i 7 anys depenent de si l’arrendador és persona física o jurídica respectivament
•   Impuls de lloguer social: entre altres supòsits, l’obligació d’oferir un contracte social a ocupants que hagin okupat un habitatge buit (adquirida després d’una execució hipotecària, en dació en pagament o desnonament) si els mateixos es troba en situació de vulnerabilitat i demostren que residien a l’habitatge abans de el 30 de juny de 2019 (6 mesos). Aquest lloguer social variarà de l’10-18% sobre els ingressos de la unitat familiar ponderats
•   Control de la renda: el decret llei preveu un índex de referència de preus de lloguer d’habitatges i obliga a l’arrendador a comunicar-ho a l’inquilí abans de signar el contracte d’arrendament i que consti en el contracte. En cas d’incompliment el propietari pot comportar multes de fins a 9.000 euros
•   Dret de tempteig i retracte per part de les administracions per habitatges adjudicats després execució hipotecària: Les administracions i entitats socials tindran més oportunitats per adquirir habitatges via tempteig i retracte per destinar-los a lloguer assequible, a través de l’ampliació fins a 2027 del termini per exercir aquests drets; a més, es podrà aplicar sobre segones i terceres transmissions d’aquest tipus d’habitatges
•   Augment del sòl destinat a HPO: mobilització gradual de solars buits de titularitat municipal destinats a construir habitatges de protecció oficial. Com a primer pas, les administracions realitzaran, dins de l’any que ve, un inventari de el patrimoni públic de sòl i habitatge.

Rebuig frontal de el sector immobiliari

El sector immobiliari ha criticat durament el reial decret aprovat per la Generalitat, ja que, entre altres motius, considera que tindrà efectes totalment contraris als presos, reduint el parc actual de lloguer i impedint que es construeixi un de nou, a el mateix temps que endurirà la selecció i valoració dels possibles llogaters.

Els promotors d’habitatge també critiquen aquestes mesures, ja que consideren que el fet d’haver de destinar el 40% de la promoció a habitatge protegit frenarà en sec el desenvolupament de noves promocions a la comunitat, desplaçant els projectes cap a altres zones amb millors oportunitats d’inversió. Segons Juan Antonio Gómez-Pintado, president de l’Associació de Promotors i Constructors d’Espanya (APCE), l’activitat promotora a Barcelona “ha caigut un 55% en inici d’obra nova” i demana “copiar les mesures d’altres països que realment funcionen “.

Altres experts assenyalen que la seguretat jurídica i econòmica és fonamental per a ambdues parts, però que, al desplaçar-la a favor de l’arrendatari, els arrendadors traslladaran l’augment de costos a el preu o reduiran la seva oferta almercat,tal com demostra l’experiència d’altres ciutats que han aplicat mesures similars, com ara Berlín.

Finalment, el sector considera que aquest Reial decret és molt perillós i pot generar un efecte crida a okupar a Catalunya, ja que “no només okupar un habitatge a Catalunya surt gratis, sinó que a més està protegit per les autoritats”. De fet, algunes associacions de sector consideren que la mesura és anticonstitucional i que la recorreran davant les autoritats judicials competents.

La divisió d’opinions és evident, i únicament el temps demostrarà la idoneïtat de les mesures incloses en el Reial decret per resoldre els problemes d’accés a l’habitatge que hi ha a Catalunya.