Qui paga les derrames en una comunitat de propietaris si el pis està llogat?

Una derrama és una aportació extraordinària aprovada per la junta per cobrir una despesa no prevista en el pressupost ordinari, com ara la reparació de la façana o la substitució de l’ascensor. Explicar aquest concepte al lector evita confusions sobre la seva naturalesa i abast.

Quan la junta de propietaris aprova una derrama, sorgeix la pregunta habitual: qui l’ha de pagar si el pis està llogat? La comunitat reclamarà sempre al titular registral de l’immoble: el propietari, no pas l’inquilí.

La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) permet que propietari i llogater pactin per escrit la imputació d’algunes despeses generals i serveis, però no valida les clàusules que intentin traslladar al llogater les derrames de conservació. En la pràctica, només les despeses que suposin millores i que beneficiïn directament l’arrendatari poden justificar-se mitjançant un increment pactat de la renda.

L’obligació de pagament neix en el moment en què la junta aprova la derrama, de manera que la responsabilitat recau sobre qui fos propietari en aquell instant. Això és clau quan hi ha compravendes o canvis de titularitat.

Situació | Qui paga | Es pot repercutir al llogater?

Què és una derrama i quan s’aprova?

Una derrama és una aportació extraordinària acordada per la junta de propietaris per cobrir una despesa no prevista en el pressupost ordinari. S’aprova en acta de junta i l’obligació de pagament neix en el moment d’aquesta aprovació. Per això és important saber qui era el propietari en la data de l’acord, ja que la comunitat pot reclamar al titular registral existent en aquell moment.

Tipus de derrames i qui les assumeix

Les derrames es poden entendre en dues grans categories. Les primeres són les destinades a conservar i mantenir l’edifici: reparacions de l’ascensor, arranjament de façanes, substitució de canonades comunitàries o treballs necessaris per garantir l’habitabilitat. Aquestes càrregues corresponen sempre al propietari i no es poden traslladar al llogater, encara que el contracte ho indiqui.

Les segones són les derrames per millores: instal·lacions noves o actuacions que augmenten el confort o el valor de l’edifici, com la instal·lació de plaques solars o la creació de noves zones comunes. Tot i que la derrama continua sent pagada pel propietari, la llei permet que, si la millora beneficia directament l’arrendatari, el propietari pugui repercutir part del cost mitjançant un increment pactat de la renda, sempre per escrit i respectant els límits legals.

Què fer si el contracte inclou clàusules sobre derrames?

És habitual trobar contractes que indiquen que el llogater assumirà “totes les derrames” o “despeses extraordinàries”. Aquestes clàusules són nul·les quan pretenen carregar al llogater derrames de conservació. Si la clàusula es refereix a millores i existeix un pacte escrit que justifiqui un augment de la renda, la repercussió pot ser vàlida, però mai com a pagament directe de la derrama a la comunitat.

Si ets llogater, no acceptis pagar derrames de conservació. Si ets propietari, revisa el contracte per evitar clàusules impugnables i per deixar clar com es tractaran les millores que beneficiïn l’arrendatari.

El paper de l’administrador de finques

L’administrador de finques és la figura que aporta ordre, criteri i seguretat jurídica en situacions que, d’altra manera, poden generar tensions dins d’una comunitat. Quan apareixen dubtes sobre qui ha de pagar una derrama, com s’ha de gestionar un impagament o quins acords són realment vàlids, és aquest professional qui ajuda la comunitat a actuar amb rigor i sense conflictes innecessaris.

Un bon administrador no es limita només a portar la comptabilitat:

• Informa la junta sobre la legalitat dels acords i evita decisions que puguin ser impugnades.
• Gestiona els cobraments de les derrames, controla els terminis i garanteix que cada propietari compleixi les seves obligacions.
• Media en els conflictes entre veïns, propietaris i llogaters, aportant una visió neutral i basada en la normativa.
• Supervisa les obres i serveis, assegurant que els proveïdors compleixin amb el pactat i que la comunitat obtingui el millor resultat possible.

En definitiva, és el professional que evita que un malentès acabi convertint-se en un problema major. La seva tasca aporta tranquil·litat, transparència i una gestió eficient, especialment en municipis com Sant Andreu de Llavaneres, Mataró o Vilassar de Mar, on moltes comunitats tenen propietaris no residents o habitatges llogats.

Confia en una gestió propera, transparent i eficaç. Som aquí per ajudar-te perquè la teva comunitat funcioni sense conflictes i amb total tranquil·litat. Contacta’ns!