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¿Cómo calculamos el precio de una vivienda en el Maresme?

¿Cómo calculamos el precio de una vivienda en el Maresme?

Uno de los elementos clave a la hora de entender el trabajo de un agente inmobiliario, no es otro que el saber determinar un precio correcto para su vivienda. Un precio demasiado alto puede suponer una pérdida importante de tiempo mientras que un precio demasiado bajo puede suponer perder mucho dinero.

Durante años, estas valoraciones han sido hechas exclusivamente por agentes inmobiliarios que se dedicaban a esta tarea. Sin embargo, con la aparición de los portales inmobiliarios y posteriormente motores de inteligencia artificial que dan este mismo servicio, muchos clientes no ven una diferencia entre una valoración profesional y el resto.

Por ello, desde Area Gestió Immobiliària, hemos decidido acercar este proceso que llevan a cabo nuestros profesionales para nuestros clientes y remarcar las diferencias entre ambos tipos de valoración, así como explicar cuales son las razones por las que es muy recomendable contar con el asesoramiento de un agente inmobiliario.

 

¿Cómo se hace habitualmente la valoración de una vivienda?

En el mercado actual, hay dos formas diferentes de llevar a cabo la valoración de una vivienda. Sin embargo, a continuación veremos que ambas presentan algún hecho que hace que sea necesaria una modificación una vez obtenido el precio.

  • Valoración basada en el valor catastral. En esta modalidad, se coge el valor que la propiedad tiene en el Catastro público. Con este valor debería obtenerse una cantidad verificada por el ente público que sea de referencia. Sin embargo, si examinamos esta modalidad con un poco más de detalle, podemos ver que se trata de una mala opción que, en la actualidad, se empieza a encontrar en desuso. La función del Catastro no es la de mostrar un valor de mercado, tal y como pretendemos obtener, sino que intenta ser una referencia que muestra un valor mínimo de esta propiedad. Por lo tanto, en el supuesto de que se obtenga este valor, es necesario aplicar un incremento acorde con los elementos que explicaremos en la segunda parte de este artículo.
  • Valoración basada en comparables. Es en la actualidad la forma de valoración que se utiliza más frecuentemente y en la que basan sus cálculos todos los motores de valoración a los que nos hemos referido al inicio del artículo. Esta técnica toma como referencia los precios a los que se encuentran propiedades que comparten elementos en común con la que esta siendo valorada. Con esta modalidad se obtiene un valor mucho más cercano al real al que obtenemos del Catastro. Sin embargo, topa con un problema esencial: todas las propiedades tienen elementos diferentes que son ignorados por esta metodología.

Es en este momento, donde toma una especial relevancia la tarea de nuestros agentes especializados en valoración de inmuebles. Junto a la comparación con inmuebles parecidos, en Area Gestió Immobiliària aplicamos un factor de corrección que ajusta el valor de la propiedad que estamos analizando a la realidad de esta propiedad. Para ello, nuestros agentes tienen como referencia 4 elementos a la hora de determinar el factor de corrección idóneo.

¿Cuales son los elementos a tener en cuenta a la hora de hacer una valoración?

Cuando hacemos la valoración de una propiedad, hay 4 grandes elementos que hay que tener en cuenta de forma detallada.

  • Localización: Se trata sin duda alguna, del elemento clave a la hora de determinar el valor de una propiedad. Este elemento comprende un gran rango de condiciones, que van desde la importancia de la ciudad o pueblo donde se encuentra la vivienda, hasta la edad media de los habitantes de la población. Entre estos elementos, factores como la calidad del barrio en el que se encuentra, las conexiones con otros puntos de la geografía o incluso la renta media de los habitantes de la zona se tienen en cuenta en esta parte de la valoración. Para garantizar una mayor precisión, todos nuestros expertos tienen extensos conocimientos de la zona ya que hemos asignado a cada uno de ellos un área de conocimiento específico, logrando una precisión que solo puede ser obtenida desde una amplia experiencia profesional.
  • Estado de la vivienda. Este segundo elemento toma una gran importancia ya que es el primer impacto que va a recibir de la propiedad el comprador o arrendatario. Las viviendas, como todos los activos materiales, requieren algunas mejoras que les impidan su depreciación a lo largo del tiempo. Sin embargo, hay muchos matices al estado de la vivienda. Mientras que muchos portales solamente tienen en cuenta la fecha de la ultima reforma, nuestros agentes analizan en profundidad cuales han sido los efectos de esta sobre el valor de la propiedad. Para poner un ejemplo, existe el caso que algunas propiedades han hecho una reforma parcial en una parte de la vivienda. En este caso, nuestros profesionales toman en consideración cual es la relevancia de la parte renovada de la vivienda y lo ponen en valor de forma prorrateada, logrando que todas las reformas, incrementen el valor de la propiedad de forma veraz.
  • Zonas comunes. Algunas viviendas, forman parte de un complejo residencial o una comunidad de vecinos. En este caso, nuestros agentes toman en consideración todos los elementos comunes de los que dispone como pueden ser piscinas, parques o recintos deportivos y analizan las condiciones en las que se encuentran. De esta manera, las propiedades que disponen de elementos o zonas comunes que puedan incrementar su valor, ven como nuestros agentes lo toman en cuenta.
  • Servicios. Finalmente, nuestros agentes toman en consideración los servicios de los que dispone la propiedad que se encuentra sujeta a esta valoración. Los servicios, son todas aquellas facilidades que rodean a la vivienda como puede ser la presencia de escuelas, centros médicos, parques públicos o cualquier otro elemento que sea de muy fácil acceso para los propietarios. Habitualmente, la presencia de algunos servicios específicos, puede ser indicador de una futura apreciación de la zona en la que se encuentra la vivienda y, por lo tanto, del valor de esta. Por ello, nuestros agentes toman estos elementos en consideración para establecer el precio adecuado para la propiedad.

¿Cómo me puede afectar a mi personalmente?

Recientemente, en Area Gestió Immobiliària, hemos consultado con un cliente que puso su propiedad a la venta por 270.000€ siguiendo las valoraciones de un motor de valoración basado en la inteligencia artificial de un conocido portal inmobiliario. Tras consultar con nuestros agentes, le indicaron que, dado el estado de la vivienda, el precio no era el correcto y que, para su venta, debía ser corregido a 245.000€.

Pese a la información que le facilitaron nuestros profesionales, el propietario decidió no bajar el precio y mantenerlo en su idea original basada en los mencionados motores de valoración. Durante los primeros meses, pese a recibir cierto interés, la vivienda no pudo ser vendida.

Pasados 6 meses, la propiedad decidió ajustar el precio a la cantidad que se había indicado por parte de nuestros agentes. Sin embargo, a causa del brote de Covid-19, nuestros agentes apreciaron que, pasados estos meses, la vivienda se situaba actualmente en un valor de 240.000€.

Tras 3 meses más con el precio que inicialmente se le había recomendado, la vivienda se bajó de precio finalmente al precio que estaban marcando nuestros agentes en la cantidad de 240.000€. En cuestión de 1 mes, la propiedad pudo ser finalmente vendida por dicha cantidad a un nuevo comprador muy interesado en ella.

Sin embargo, al finalizar la operación, creímos conveniente apuntar los efectos que elegir la valoración realizada por el motor de inteligencia artificial tuvo sobre la propiedad:

  • Un ingreso 5.000€ menor que el indicado en un primer momento por nuestros agentes fruto de publicitar la vivienda a un precio incorrecto.
  • Demora de 9 meses en el tiempo de venta de la vivienda.
  • Error de valoración de más de un 9% por parte de los motores de valoración.

Por estas razones, nuestros agentes están formados para llevar a cabo valoraciones realistas de sus viviendas con la finalidad de adecuarlas al valor real de mercado y evitar que usted pueda perder tanto dinero como tiempo en la venta de su propiedad.

 

Si usted desea vender o alquiler su propiedad o simplemente se encuentra interesado en que nuestros agentes le puedan hacer una valoración de esta sin ningún compromiso, no dude en ponerse en contacto con nosotros y le ofreceremos el valor de mercado real de su propiedad.

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