La semana pasada el Tribunal de Justicia de la Unión Europea resolvió una de las mayores dudas hasta el momento para los propietarios que tienen una hipoteca desde antes de Junio de 2019, a quien correspondía el pago de los gastos hipotecarios.

Hasta el momento, los compradores debían en la mayoría de los casos, abonar las cantidades en un 50% mientras que eran las entidades bancarias las que abonaban el restante 50%. Tras esta sentencia, todos aquellos gastos hipotecarios que vayan vinculados a una cláusula abusiva deberán ser pagados íntegramente por la entidad bancaria (a excepción del AJD).

En este post, vamos a explicar cuál es la extensión de esta sentencia, como afecta a los propietarios de vivienda que tienen contratada una hipoteca y, finalmente, qué pasos deben tener en cuenta para reclamar el reembolso de estas cantidades.

¿En qué afecta exactamente esta sentencia?

Esta sentencia se trata de el último capítulo de una larga disputa entre los bancos y las asociaciones de consumidores en la que ambos han manifestado que es la otra parte la que debe asumir los gastos de esta transacción. Sin embargo, es en este último capítulo donde 3 grandes elementos han sufrido una modificación muy considerable y que explicamos a continuación.

Gastos de constitución y cancelación de la hipoteca

En dicha sentencia se apunta que, “en caso de que la cláusula contractual sea abusiva, el consumidor tiene derecho a que se le devuelva todo lo que haya pagado en concepto de gastos hipotecarios”. Entonces, la primera pregunta que debemos hacernos es que se considera como gastos hipotecarios susceptibles de devolución. Se consideran como tales los siguientes:

• Gastos de Tasación. Es el documento que permite al banco conocer el valor de la vivienda hipotecada. Suele costar entre 200 y 500 euros.
• Gastos de Notaría. Acto por el cual se da fe pública de las escrituras del préstamo hipotecario. Puede situarse alrededor de los 700 euros.
• Gastos de Registro. Son aquellos pagos necesarios para ser considerado propietario. Suele costar alrededor de los 250 euros.
• Gastos de Gestoria. Pagos a profesionales por diferentes servicios al realizar la hipoteca. La cantidad varía en función de los servicios contratados.

En este apartado, existe aún tras la sentencia una dualidad de opiniones que establecen las dos posibilidades de los magistrados españoles tras la sentencia del TJUE.

Por un lado, podrían determinar que las instituciones bancarias deberán devolver la totalidad de estos gastos a los propietarios tal y como apunta la sentencia. Por otro lado, existe una cláusula en la sentencia que podría ser interpretada de forma distinta, permitiendo que los bancos solo tengan que devolver la mitad de estos gastos a los propietarios.

Se tratará ahora por parte de los jueces españoles el decidir si se alinean completamente con la línea marcada por el tribunal europeo y obligan a la devolución de la totalidad de estos gastos o si mantiene la postura que ha tenido el Tribunal Supremo hasta el momento.

Comisión de apertura

Este se trata de un caso mucho más claro y sencillo. Las comisiones de apertura se tratan de aquellas cantidades que el propietario paga al banco para formalizar el crédito y por los trámites administrativos del mismo.

En este caso el tribunal europeo ha dictaminado que en la medida en que es el banco el que se beneficia de esta operación, le corresponde al mismo abonar las cantidades necesarias para que esta transacción pueda llevarse a cabo. Para ello, sin embargo, se requiere que previamente un juez nacional declare la cláusula como abusiva cosa que hará siempre que la entidad de crédito no demuestre en cada caso los servicios proporcionados a los clientes y su correspondiente coste.

Costas judiciales

Las costas judiciales se tratan de aquellos gastos en los que ha tenido que incurrir el propietario para poder llevar a cabo la reclamación por vía judicial. Este elemento deviene clave dado que tras esta sentencia del TJUE, en caso de que las cláusulas sean consideradas como abusivas, será la entidad bancaria la que deba abonar estos gastos en los que se incluyen el abogado y el procurador.

Esta modificación va a acabar con la ralentización del sistema judicial ya que se trata de un incentivo para las entidades bancarias para negociar de forma privada tanto las reclamaciones que ya existen como aquellas que puedan surgir.

¿Cómo afecta a los propietarios con una hipoteca contratada?

En primer lugar, debemos tener en cuenta que, a raíz de esta decisión judicial, existe la posibilidad de poder reclamar una parte del coste de los créditos hipotecarios a las entidades bancarias que la hayan concedido.

Según diferentes estimaciones, aproximadamente ocho millones de consumidores pueden verse afectados por esta resolución en el territorio nacional. Cuando miramos a las cantidades, algunas cajas de ahorros tasan entre los 700 y los 2.500 euros la cantidad que le puede ser devuelta de media a cada consumidor. Sin embargo, algunas previsiones más optimistas llegan a asegurar que en determinados casos, la cantidad a recuperar puede situarse en una cantidad cercana a los 10.000 euros por cliente.

No obstante, existe un problema sistémico en el procedimiento judicial nacional que ralentiza la determinación de los veredictos. Tras esta sentencia, se espera que, a través de la adjudicación de costas a las entidades bancarias, se logre un incremento en la velocidad de resolución de estos problemas haciendo que el tiempo medio para recuperar las mencionadas cantidades se pueda reducir a más de la mitad.

Vamos a ver en los próximos meses como se generan nuevas políticas que faciliten estos trámites de una forma más directa para los consumidores quienes ya no tendrán que asumir el mismo riesgo que asumían hasta el momento y pueden ver como sus retornos se dan en un plazo menor.

¿Cuáles son los pasos para obtener un reembolso?

A continuación, vamos a detallar los pasos que los consumidores deberían seguir para lograr a la mayor prontitud y con la mayor seguridad jurídica las cantidades por gastos hipotecarios y por comisión de apertura.

Reclamación por gastos hipotecarios

1. Presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la Entidad de Crédito con la que se firmó el préstamo hipotecario. Se trata de un primer paso obligatorio, necesario para poder llevar a cabo todo el proceso posterior si es necesario. En esta petición, la entidad de crédito puede dar la razón al propietario y devolver las cantidades que se han cobrado indebidamente a tal efecto, denegarse la petición o no ser contestada. En caso de que se deniegue directamente o que transcurran dos meses sin contestación por parte de la entidad de crédito, pasamos al siguiente punto.
2. Elevar la queja ante el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. No se trata de un paso obligatorio ya que las decisiones de este organismo no tienen efectos directos sobre el caso. Sin embargo, una resolución favorable del mismo puede servir como elemento de prueba en el tercer punto.
3. Interponer una demanda judicial. En primer lugar, debemos apuntar que la misma se puede presentar tanto en el partido judicial del domicilio del propietario como el domicilio social del banco, a elección del propietario. En el mismo, se deberá presentar una demanda en la que se pida la nulidad de la cláusula donde se establecen los gastos hipotecarios por abusiva, así como la restitución de los gastos ya abonados por el propietario. En esta demanda, tal y como hemos explicado al principio, se pueden reclamar los 4 tipos de gastos, pero en ningún caso los gastos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD. Debemos tener en cuenta, que para este proceso será necesaria la actuación tanto de Abogado como de Procurador pero que en caso de declarase nula la cláusula, será la entidad de crédito quien deba abonar los correspondientes honorarios.

Reclamación de gastos por comisión de apertura

En este caso, es el banco o entidad de crédito el que debe aportar la prueba que dicho importe obedece o no a un gasto que efectivamente tuvo que hacer el banco para la concesión de la hipoteca.

En caso de que el banco no sea capaz de acreditarlo, se considera la cláusula directamente como abusiva y en consecuencia nula. Tras esto, el propietario puede presentar los documentos al Servicio de Atención al Cliente de la entidad de crédito (igual que en el punto 1 del apartado anterior) y, si pasados dos meses no se le da una respuesta, puede llevar a cabo una demanda judicial (igual que en el punto 3 del apartado anterior) para hacer efectivo el cobro de estas cantidades.

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