Contratos de alquiler: todo lo que necesitas saber sobre el nuevo régimen de prórrogas extraordinarias

¿Sabías que, recientemente, la Ley por el Derecho a la Vivienda (LDV), ha realizado cambios significativos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)? Una de las reformas más relevantes es la introducción de prórrogas extraordinarias para los contratos de alquiler de viviendas habituales.

En Area Real Estate entendemos que esta novedad puede generar cierta incertidumbre, por lo que hemos preparado un detallado resumen con todo lo que debes saber. Te invitamos a continuar leyendo para obtener toda la información.

Nuevo régimen de prórrogas extraordinarias en los contratos de alquiler

Los tres puntos clave son:

1. Prórroga obligatoria del contrato

La duración del acuerdo de arrendamiento de vivienda habitual es la acordada entre las partes. Eso sí, si el plazo es menor a cinco años (o siete si el propietario es una empresa), se establece un sistema de extensiones obligatorias hasta alcanzar estos períodos mínimos.

Durante este tiempo, el arrendador está obligado a renovar el contrato, pero el inquilino puede optar por no hacerlo, siempre y cuando notifique su decisión con, al menos, treinta días de antelación.

Una vez cumplidos los cinco o siete años, cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato. El inquilino debe informar con treinta días de anticipación y el propietario con cuatro meses de antelación.

En términos generales, aunque la duración del contrato puede ser libremente acordada, existe la obligación de respetar las prórrogas anuales hasta alcanzar un mínimo de cinco o siete años, con la debida notificación previa para resolver el acuerdo.

2. Prórrogas tácitas

Después de que hayan transcurrido los cinco o siete años del contrato, si ninguna de las partes ha comunicado su intención de finalizar el acuerdo, se aplican las prórrogas tácitas, que ya estaban contempladas en la LAU antes de la implementación de la LDV.

Esto significa que el contrato se renovará automáticamente de forma anual – hasta un máximo de tres años – siempre que el inquilino continúe en la vivienda sin objeción por parte del propietario.

3. Prórrogas extraordinarias

Las prórrogas extraordinarias han sido introducidas por la LDV y se aplican después de que hayan finalizado las ampliaciones obligatorias o tácitas, dependiendo del caso.

El arrendador debe aceptarlas si el inquilino las solicita antes de que terminen las prórrogas previas. Se ejecutan únicamente en dos situaciones específicas que, por su naturaleza, son excepcionales.

¿Cuáles?

• El aplazamiento de un año: se aplica a los inquilinos que se encuentran en una situación de vulnerabilidad económica, siempre que esté debidamente acreditado y el propietario sea un gran tenedor (titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2). No se implementa si ambas partes han acordado firmar un nuevo contrato de arrendamiento.

• La prórroga de tres años: se aplica si el inmueble arrendado está en una zona de mercado residencial tensionado. No se activa si el propietario necesita la vivienda para su propio uso o para familiares, o si las partes han convenido en firmar un nuevo contrato de alquiler.

La aplicación del nuevo régimen de prórrogas extraordinarias

Uno de los principios fundamentales de nuestro ordenamiento jurídico es que las leyes no se aplican de manera retroactiva, a menos que se indique lo contrario. En el caso de la LDV, no se menciona explícitamente en sus disposiciones que tenga esta característica.

Por lo tanto – siguiendo la regla general de irretroactividad – el nuevo régimen de prórrogas extraordinarias no se pone en práctica a los contratos formalizados antes del 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la LDV.

Sin embargo, esta cuestión no estará definitivamente resulta hasta que los tribunales se pronuncien al respecto.

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