El Gobierno clasifica 131 nuevas áreas en Cataluña como zonas tensionadas

Desde mayo de 2023, hemos analizado varios aspectos relacionados con la Ley de Vivienda. En su momento, resaltamos que Cataluña fue la primera comunidad autónoma en aplicar la regulación de precios en el alquiler y, de hecho, a fecha de redacción de este artículo continúa siendo la única.

Ahora bien, esta normativa continúa evolucionando. El 9 de octubre de 2024, la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana anunció una actualización clave: 131 nuevas localidades se suman a las 140 que ya habían sido declaradas zonas tensionadas en Cataluña.

Más del 90% de la población catalana vive en zonas de mercado tensionado

Con la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) de la Resolución TER/2408/2024 y su entrada en vigor, estas son las áreas oficialmente reconocidas como tensionadas:

¿Qué supone vivir en una de las zonas tensionadas de Cataluña?

Según la Ley 12/2023 del Derecho a la Vivienda, cuando se clasifica una zona como tensionada, las autoridades pueden establecer límites en el precio del alquiler en nuevos contratos, basándose en el importe del contrato previo.

Recordemos que, para que una zona sea considerada tensionada, deben cumplirse ciertos requisitos. Entre ellos:

1. Que el coste de la vivienda represente más del 30% de los ingresos familiares.
2. Que el valor del inmueble haya subido más de tres puntos porcentuales por encima del Índice de Precios al Consumidor (IPC) en los últimos cinco años.

Escenarios clave en la regulación de los precios

En función de la situación, la normativa se aplica de diferentes maneras:

Para pequeños propietarios con viviendas alquiladas previamente: el alquiler del nuevo contrato debe mantener el precio anterior, con la posibilidad de un incremento del 3%.

Eso sí, se permite aumentar el precio hasta un 10% si la propiedad ha experimentado mejoras, tales como:

• Adaptaciones para mejorar la accesibilidad realizadas en los dos años anteriores.
• Reformas de rehabilitación en los dos años anteriores, conforme al Real Decreto 233/2013.
• Obras de mejora en la estructura o en la eficiencia energética que logren una reducción del 30% en el consumo de energía no renovable.
• Arrendamientos con una duración de diez años o más, que ofrecen al inquilino la opción de prorrogar el contrato bajo las mismas condiciones.

Estas excepciones buscan equilibrar la inversión del propietario en el inmueble con el derecho del arrendatario a mantener un precio justo.

Para viviendas no alquiladas en los últimos cinco años: si el propietario no ha alquilado la vivienda en este periodo, el nuevo contrato debe ajustarse al índice de referencia del precio del alquiler en la zona. En caso de que la vivienda tenga una superficie superior a los 150 m2, se podrá fijar libremente el precio, puesto que en la actualidad el índice de referencia no indica ningún precio en estos casos.

Para grandes propietarios: la Resolución establece que en Cataluña se considera “gran tenedor” a quienes poseen cinco o más inmuebles residenciales dentro de zonas de mercado tensionado, incluyendo también su vivienda principal y cualquier segunda residencia que pudieran poseer.

Beneficios fiscales para pequeños propietarios en las zonas tensionadas de Cataluña

Como contraprestación a las limitaciones impuestas, los pequeños propietarios pueden acceder a diversas deducciones fiscales.

Generalmente, el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) sobre el rendimiento neto se reduce al 50%, aunque este porcentaje puede aumentar en las siguientes circunstancias:

• Una rebaja del 90% si el alquiler se reduce en al menos un 5% respecto al contrato anterior.
• Un descuento del 70% si la vivienda se alquila por primera vez o se arrienda a menores de 35 años, o a una entidad pública o sin ánimo de lucro.
• Un 60% si se han realizado obras de mejora o rehabilitación en los dos años anteriores.

Sanciones para los propietarios que no respeten las medidas

Con el objetivo de asegurar que todos los propietarios cumplan con la legislación, también se introducen sanciones que van desde los 3.000 € hasta los 900.000 €. Estas se organizan de la siguiente manera:

• Faltas leves: por alquilar hasta un 10% por encima del precio máximo, no informar del precio máximo de la zona, del precio del contrato anterior o de la condición de gran tenedor. Las sanciones van de 3.000 € a 9.000 €.

• Faltas graves: alquilar entre un 10% y un 30% por encima del límite, no especificar el motivo del alquiler o cargar los gastos de la inmobiliaria. Las multas se sitúan entre 9.001 € y 90.000 €.

• Faltas muy graves: alquilar un 30% o más por encima del precio permitido o proporcionar información incorrecta sobre el motivo del alquiler. Las sanciones oscilan entre 90.001 € y 900.000 €.

Por lo tanto, para evitar dichas sanciones resulta fundamental contar con un buen asesoramiento para cumplir con todas las normativas vigentes, además de garantizar tranquilidad y seguridad en cada paso del proceso.

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