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La nueva ley de regulación de los precios del alquiler de vivienda habitual: qué hay que saber y cómo me afecta

La nueva ley de regulación de los precios del alquiler de vivienda habitual: qué hay que saber y cómo me afecta

La semana pasada entró en vigor en Cataluña una nueva ley de regulación del alquiler (Ley 11/2020) que afecta de forma considerable a la fijación del precio del alquiler de vivienda habitual en algunos municipios de Cataluña.

Esta ley ha generado una gran polémica en nuestra Comunidad Autónoma y el rechazo de varios sectores de la sociedad, ya que los expertos auguran que va a producir el efecto contrario al buscado: facilitar el acceso a la vivienda. En este sentido, en Area Gestió Immobiliària hemos elaborado esta guía que responde las 10 preguntas más importantes que es necesario conocer.

  1. ¿Por qué otra ley de regulación del alquiler en Cataluña?

Se trata de una ley impulsada durante los últimos meses a petición de la mayoría de los partidos políticos de izquierdas de Cataluña, así como de algunas asociaciones como el Sindicat de Llogaters. Su intención es la de limitar el precio de las viviendas en alquiler con el objetivo de paliar los problemas de acceso a la vivienda que sufren muchas familias, siguiendo el modelo aplicado por ciudades como Berlín o Londres. Para cumplir con estos objetivos, se recogen en la normativa algunos puntos clave:

  • La imposibilidad de aumentar los precios de alquiler respecto del anterior contrato
  • Reducir el precio de aquellos alquileres que se encuentren por encima de la media de la zona en los mercados denominados “tensos”
  • Fijar un precio tope para las nuevas viviendas que se incorporen al parque de alquiler
  1. ¿Qué contratos de alquiler están afectados por estas limitaciones?

Todos los contratos de alquiler residencial destinados a vivienda habitual que se encuentren en las denominadas áreas de residencia “tensas” (ver pregunta 3) y cuya superficie útil no supere los 150 m2, independientemente de que el propietario disponga de una o varias propiedades para alquilar. Por tanto, se excluye el alquiler residencial destinado a 2ª residencia, así como otras tipologías de alquiler como locales comerciales, oficinas, etc.

Igualmente, la ley contempla una serie de excepciones a la norma:

  • Alquileres firmados antes del 1 de enero de 1995
  • Viviendas de protección oficial o sujetas a algun régimen de protección especial
  • Los propietarios “vulnerables”, es decir, aquellos que como unidad familiar ingresen una cantidad máxima de 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC), que actualmente se encuentra en una cantidad cercana a los 2.000 €/mes (incluyendo las rentas de alquiler)
  1. ¿Cuáles son las áreas residenciales declaradas como “tensas”?

Como hemos comentado, la limitación de precios afecta al alquiler residencial destinado a vivienda habitual (con una serie de excepciones) que se encuentran en las denominadas áreas tensas. A día de hoy, la Generalitat de Cataluña ha declarado como áreas tensas 60 municipios de más de 20.000 habitantes, entre los que se encuentran Barcelona y toda su área metropolitana y la gran mayoría de capitales de comarca.

En el caso del Maresme, esta ley afecta únicamente a los municipios de Mataró, El Masnou, Montgat, Vilassar de Mar, Pineda de Mar i Premià de Mar. Quedan, por tanto, excluidos municipios como Sant Andreu de Llavaneres, Sant Vicenç de Montalt, Caldes d’Estrac o Arenys de Mar.

Puede consultar el listado completo de municipios afectados en el anexo a la ley.

  1. ¿Como se determina el límite en los precios de los alquileres?

Para calcular la renta de los contratos afectados por la nueva ley, hay que seleccionar el menor entre los dos valores siguientes:

  • Precio de referencia: Se calcula multiplicando la superficie útil de la vivienda (según aparece en la cédula de habitabilidad, o alternativamente, en el catastro) por el valor central (en color rojo) del Índice de Precios de Referencia de la Generalitat de Catalunya. Una vez obtenido el precio, se puede aplicar un incremento de hasta el 5% como máximo en caso de que se cumplan al menos 3 de los siguientes requisitos: ascensor, aparcamiento, amueblado, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido, consejería o vistas especiales.
  • Renta del último contrato vigente: En caso de que la vivienda hubiera estado alquilada en algún momento dentro de los últimos 5 años, se tomará como referencia la renta pactada en el último contrato en vigor (antes de cualquier incremento por IPC)
  1. ¿Cuándo se podrá subir el precio del alquiler por encima del Índice de Referencia?

Como hemos visto en la pregunta 4, el precio de referencia se calcula tomando como base el índice de referencia y aplicando una serie de ajustes al alza. Básicamente existen dos situaciones principales en las que lo podemos hacer, no siendo posible aplicar las dos a la vez:

  • Incremento de hasta el 5% en caso de que se cumplan al menos 3 de los siguientes requisitos: ascensor, aparcamiento, amueblado, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido, consejería o vistas especiales.
  • En caso de mejoras que afecten a la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética de la vivienda, se podrá incrementar la renta aplicando aproximadamente un 6% sobre el capital invertido en las mejoras, con un máximo del 20%. No se incluyen las obras necesarias para mantener el estado actual de la vivienda.

Las viviendas de nueva construcción o aquellas en las que se haya realizado una gran rehabilitación en el último año, están exentas de estas limitaciones de precio durante los 3 primeros años.

  1. ¿Se pueden repercutir otros gastos como la Comunidad o el IBI al inquilino?

Sí, siempre y cuando se traten de gastos generales o de servicios ordinarios e imputables a la vivienda alquilada, como por ejemplo el IBI, la cuota de la Comunidad o las tasas de basuras y alcantarillado. Estos gastos se pueden añadir en el contrato como complemento a la renta, siempre y cuando se desglosen y se detalle su importe en el contrato.

Es importante tener en cuenta que los gastos no ordinarios, como por ejemplo las derramas de la Comunidad, no pueden incluirse en el contrato.

Así mismo, el 1 de enero de cada año la ley obliga al propietario a justificar al inquilino el pago de estos gastos, y a devolverle la diferencia (con sus respectivos intereses) en caso de que estos sean inferiores a los establecidos en el contrato.

  1. ¿Afecta esta ley a los contratos de alquiler firmados con anterioridad? ¿Que pasa con las novaciones?

La ley que limita los precios de los alquileres es de aplicación desde el pasado 22 de septiembre de 2020, por lo que cualquier contrato firmado con anterioridad a esta fecha no se verá afectado.

No obstante, en caso de contratos anteriores a esta fecha en las que se realice una novación que afecte a i)el precio y/o ii) la renta, se deberán aplicar los límites de precio fijados por la ley. Las prórrogas tácitas del contrato que no incluyan ninguna modificación, a priori no se deberían de ver afectados.

  1. ¿Qué información debo incluir en el contrato de alquiler? ¿Y en la publicidad de mi alquiler?

Esta ley no únicamente regula los precios del alquiler, si no además la información que debe incluirse en el contrato de alquiler, en concreto:

  • La renta pactada en el anterior contrato de alquiler, siempre que haya estado vigente en algún momento dentro de los últimos 5 años
  • Copia del índice de referencia de la Generalitat actualizado al día en el que se formaliza el contrato

Adicionalmente, la ley obliga a incluir esta información en cualquier acción de publicidad del arrendamiento siempre y cuando se incluya el precio del alquiler, tanto si lo realiza un particular como un agente inmobiliario profesional. Un anuncio con “precio a consultar” no requiere necesariamente que se incluya esta información.

  1. ¿Puedan sancionarme en caso de incumplir la ley?

Sí, la ley establece que el propietario/s son los responsables de cumplir la ley y por tanto están sujetos a posibles sanciones en caso de incumplirla. Las multas o sanciones económicas leves pueden ascender hasta los 3.000€ mientras que las consideradas graves pueden ascender hasta los 90.000 €.

Así mismo, en caso de incumplimiento el arrendatario tiene derecho a reclamar al arrendador la diferencia de las cantidades pagadas por encima de lo que establece la ley, más un 6% anual en concepto de intereses de demora.

  1. ¿Hasta cuándo estaré vigente esta ley? ¿Puede ser derogada o suspendida?

Pese a ser una ley en vigor y, por lo tanto, de obligado cumplimiento, el Consell de Garantías Estatutarias ya ha planteado la posibilidad de que esta ley sea inconstitucional. Es por esta razón, que en el supuesto caso que un partido político con representación en Cataluña lo llevara a manos del Tribunal Constitucional, este podría suspenderla en cuestión de meses o de un año a la espera de una revisión definitiva. En estos momentos, algunos partidos políticos contrarios a esta ley ya han anunciado su intención de hacer este trámite, aunque por el momento ninguno lo ha efectuado.

Así mismo, el Gobierno central tiene la potestad de suspender de forma inmediata la ley en caso de considerarla inconstitucional, pero no parece muy probable ya que el socio de gobierno del PSOE, Unidas Podemos, ya ha dicho que no lo va a permitir por ser una de las medidas estrella de su programa electoral.

 

Si tienes cualquier duda o comentario con relación a tu propiedad de alquiler, no dudes en ponerte en contacto con nosotros, estaremos encantados de asesorarte para tomar las mejores decisiones para proteger y maximizar el valor de tu patrimonio inmobiliario.

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