La nueva ley hipotecaria

Para aquellos que estéis pensando en adquirir una vivienda o precisemos hipotecar la propia deberemos interesarnos por la nueva Ley hipotecaria que ya es de aplicación desde el 17 de junio del 2019. Esta nueva normativa, entre otras mejoras, garantiza más seguridad y transparencia para todas las partes, tanto bancos como clientes.

¿Qué debemos tener claro al contratar una hipoteca?

Primero hay que tener en cuenta que la entidad financiera, una vez que nos ha informado, debe entregarnos:

• Las condiciones personalizadas recogidas en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Este documento es una oferta vinculante.
• La FIAE (la Ficha de Advertencias Estandarizadas): en este documento se explica cuáles son las cláusulas o elementos a destacar. 
• Una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento con las cuotas a pagar según varios escenarios.

Un punto a tener en cuenta es que la documentación debe ser entregada con un mínimo de 10 días antes de la firma de la escritura. En caso contrario, la formalización de la hipoteca podría declararse nula. 

Además, también se debe tener en cuenta que existen algunos requisitos obligatorios antes de firmar el contrato.

Requisitos obligatorios antes de firmar el contrato hipotecario:

• Superar el test de solvencia. Antes de empezar la negociación el banco deberá cerciorarse si el futuro titular o titulares de la hipoteca cumplen los requisitos establecidos para poder otorgarles la hipoteca.
• Pasar por el notario como mínimo un día antes de la firma de la hipoteca. En esta visita, que es gratuita, recibiremos asesoramiento y responderemos a un test, de este modo se certifica por parte del notario que se ha recibido y entendido la información obligatoria antes mencionada.

Cómo se reparten los gastos por la constitución de la hipoteca

Los gastos de gestoría, registro, notaría,  IAJD y una copia de la escritura quedarán a cargo del banco. Nosotros, como clientes, deberemos pagar la tasación y la copia de nuestra escritura.

Cómo gestiona la nueva Ley hipotecaria los impagos

Si, como clientes, debemos 12 mensualidades o el 3% del capital concedido, estando en la primera mitad de la duración del préstamo, la nueva Ley permite ordenar un desahucio. En cambio, si ya estuviéramos en la segunda mitad de la vida del crédito no se podría ejecutar un desahucio hasta que la deuda fuera de 15 meses o del 7% del valor del crédito.

Cómo trata la nueva Ley posibles cláusulas abusivas

Las condiciones del contrato son revisadas, además de por ti mismo, por el notario quien debe detectar cualquier cláusula abusiva si la hubiera. 

Desaparecen por completo las cláusulas suelo y se prohíbe explícitamente aplicar un interés mínimo en las hipotecas de tipo variable. 

Cómo quedan las comisiones de apertura y cancelación

La nueva normativa permite fijar una comisión de apertura por parte de la entidad financiera.

En cuanto a la comisión de cancelación, si bien no desaparece, se limita. Para las hipotecas de interés fijo el límite será del 2% del capital anticipado en el curso de los 10 primeros años, y del 1,5% a partir del año número 11. En el caso de las hipotecas de interés variable, la comisión máxima será del 0,25% del capital anticipado si se escoge la amortización a tres años o del 0,15% si se elige a cinco años.

Teniendo en cuenta esta información  y valorando más de una oferta podremos escoger la mejor opción en el momento de pedir nuestro préstamo hipotecario. Debemos ser consciente de la importancia de nuestra decisión, pues posiblemente nos acompañará durante varios años.

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