Nuevo marco regulador del alquiler en Cataluña: ¿cómo afectará a propietarios e inversores?

Hay novedades importantes para los propietarios de viviendas en Cataluña. El pasado 25 de febrero de 2025, el Govern de la Generalitat aprobó el Decreto Ley 2/2025, que establece la obligación para las empresas que sean grandes tenedoras de vivienda de notificar su condición a la Agència de l’Habitatge de Catalunya y a darse de alta en el Registro de Grandes Tenedores de Vivienda. Este nuevo decreto es aplicable a aquellas personas que posean cinco inmuebles en zonas tensionadas o diez en zonas no tensionadas, con el objetivo de identificar las viviendas que podrían ser movilizadas por las administraciones públicas para atender necesidades habitacionales.

Para garantizar el cumplimiento de este marco regulador del alquiler, el decreto establece que deben inscribirse en el registro todas las personas jurídicas que cumplan con los criterios definidos en el artículo 5 de la Ley 24/2015 sobre medidas urgentes para afrontar la emergencia en vivienda. Asimismo, también están obligadas aquellas que, según el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, sean consideradas grandes tenedoras.

Para los inversores extranjeros y residentes internacionales, es clave entender cómo este decreto puede influir en sus decisiones de inversión. Pero, ¿qué implicaciones tiene exactamente? 

Registro de grandes tenedores de vivienda

Se define como gran tenedor a cualquier persona, física o jurídica, que posea cinco o más inmuebles urbanos destinados a uso residencial, o que disponga de una superficie construida superior a 1.500 m² con el mismo uso (excluyendo garajes y trasteros). Este concepto también abarca a aquellos propietarios cuyos inmuebles se encuentren en municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado, en el marco de la Ley 12/2023.

Una de las principales novedades del decreto es la creación del Registro de Grandes Tenedores de Vivienda. Todos los propietarios que posean cinco o más inmuebles en zonas declaradas como tensionadas estarán obligados a inscribirse y proporcionar información detallada sobre sus propiedades, con el fin de identificar y cuantificar los pisos vacíos y regular los precios de alquiler. No cumplir con la inscripción en este registro puede derivar en sanciones significativas.

Reforma del ITP para grandes tenedores en Cataluña

Por otro lado, el Govern de la Generalitat de Cataluña ha acordado una reforma fiscal que aumenta el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), introduciendo dos nuevos tramos impositivos. Además, se crea un tramo específico para grandes tenedores, que deberán pagar hasta un 20% de ITP en la transmisión de viviendas y edificios completos. Este acuerdo también incluye la eliminación de las bonificaciones para empresas inmobiliarias en la transmisión de viviendas. 

Los nuevos tramos del ITP quedarán de la siguiente manera: 

• Las transacciones de hasta 600.000 euros mantendrán una tasa del 10%. 
• Entre 600.000 y 900.000 euros, se gravarán al 11%. 
• Entre 900.000 y 1.500.000 euros al 12%. 
• Las que superen los 1.500.000 euros, al 13%.
• Los tenedores que tengan cinco viviendas en zonas tensionadas, y diez o más en zonas no tensionadas, pagarán un ITP del 20%.

Esta misma tasa se aplicará a la venta de edificios completos, con o sin división horizontal. Se harán excepciones si el comprador es una persona física y el edificio tiene menos de cinco viviendas, siempre que estas se destinen a residencia habitual del comprador y su familia durante tres años.

Por último, se eliminarán las bonificaciones fiscales para empresas inmobiliarias en la transmisión de viviendas, lo que contribuirá a recaudar 200 millones de euros adicionales al año, según estimaciones del Govern de Catalunya. También se aplicará un tipo reducido del 5% en el ITP para las víctimas de violencia machista que adquieran vivienda habitual, junto a una nueva deducción en el IRPF para el alquiler de vivienda habitual, que será retroactiva desde enero de 2025.

¿Qué implica este decreto para propietarios e inversores?

Tanto para quienes están interesados en el mercado inmobiliario catalán como para quienes ya tienen una o varias propiedades, esta normativa supone un nuevo reto a tener en cuenta. Es fundamental asegurarnos de cumplir con la inscripción en el Registro de Grandes Tenedores en caso de ser elegible para ello y realizar un análisis detallado de los riesgos y beneficios antes de invertir, especialmente en áreas declaradas como tensionadas.

Con este nuevo marco regulador del alquiler y la misión del Govern de garantizar que se cumpla el tope del precio de los alquileres, el mercado inmobiliario en Cataluña se transforma, y comprender sus implicaciones será clave para tomar decisiones estratégicas.Si tienes dudas sobre cómo estas nuevas regulaciones pueden afectar tus inversiones o si estás considerando invertir en el mercado inmobiliario de Cataluña, contar con la asesoría de expertos es fundamental.

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