Principales medidas del “polémico” decreto ley 17/2019 de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda de la Generalitat de Cataluña

El pasado mes de diciembre el pleno del Parlamento de Cataluña convalidó un Decreto Ley de vivienda (el Decreto Ley 17/2019 de 23 de diciembre de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda) con los votos a favor de JXCat, ERC, Comuns y la CUP, mientras que el PSC se abstuvo y Ciudadanos y el PP votaron en contra.

Entre otras cosas, el decreto ley obliga a los inversores a ofrecer un alquiler social a los okupas que lleven en la casa seis meses y eleva al 40% el porcentaje de suelo destinado a VPO en las nuevas promociones del Área Metropolitana de Barcelona. El sector inmobiliario ha mostrado un amplio rechazo a estas medidas, que ha tildado de “drama” y “desprotección” para los actores del sector.

El problema de acceso a la vivienda

El acceso a la vivienda constituye uno de los principales problemas en España. Si bien, el porcentaje de españoles que sitúan la vivienda como una de sus principales preocupaciones parece haber disminuido en los últimos años (CIS: www.epdata.es) alcanzando valores cercanos al 2,8% en Marzo 2020, no es menos cierto que existen condicionantes especiales que hacen que poder acceder a una vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler, se convierta en una barrera casi insalvable para algunos colectivos más vulnerables.

Los principales factores a tener en cuenta para entender esta problemática son:

• El fuerte incremento de los precios – tanto de alquiler como de venta – en los últimos años
• La escasez de oferta generalizada, y de vivienda protegida en particular, dado que las administraciones han invertido relativamente poco en desarrollar un parque de vivienda público en los últimos años
• La limitada revalorización de los salarios, que ha sido muy inferior al aumento de precios, lo que ha supuesto un aumento de la tasa de esfuerzo para las familias
• La temporalidad y la precariedad de los empleos, especialmente entre algunos colectivos como los jóvenes o los inmigrantes, que dificulta generar ahorros para acceder a una vivienda

Como resultado, hoy en día más de la mitad de los nuevos hogares se decantan por el alquiler residencial, una tendencia que se va consolidando frente al modelo tradicional de compraventa. Así, por ejemplo, la proporción de hogares en régimen de alquiler cuya persona de referencia se sitúa entre los 30-44 años ha aumentado del 19,1% en 2010 al 29,9% en 2018.

Fuente: Boletín económico Banco de España

Fuente: INE (Instituto Nacional de Estadística)

Cataluña no es ajena a esta situación y la problemática se agudiza especialmente en Barcelona y su área metropolitana. En la ciudad de Barcelona, el número de ciudadanos que sitúan la vivienda como el principal problema de la ciudad ha aumentado significativamente desde 2014, siendo ya el segundo asunto que la ciudadanía considera que más les afecta personalmente (encuesta servicios municipales 2019).

Fuente: Encuesta servicios municipales Barcelona 2019 

¿Cuáles son los objetivos y principales medidas del decreto ley?

El nuevo Decreto ley modifica la ley 18/2007 y tal y como se menciona en el mismo DOGC, en fecha 29 de diciembre de 2019, “este Decreto ley afronta los retos inmediatos, que no admiten demora, atendiendo la gravedad de la situación actual. Lo hace mediante medidas de refuerzo urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, fundamentalmente a través del incremento del parque de viviendas protegidas y de la oferta general de viviendas en régimen de alquiler.

En concreto, la Generalitat de Cataluña declara que persigue 3 objetivos principales:

1) Incrementar hasta el 15 por ciento el parque de viviendas sociales en 152 municipios de fuerte demanda residencial, en parte, a través de poner al mercado viviendas vacías (se consideran las que permanezcan desocupadas de forma permanente y sin causa justificada por un período de 2 años)

2) Ayudar a las personas y a las familias potencialmente excluidas del mercado de  la vivienda a tener acceso en unas condiciones asumibles

3) Que el 5 por ciento de las viviendas principales de todo el país sean destinadas a alquiler social, para acercar a Cataluña a las medias de los países europeos equivalentes en población y potencial económico

En este sentido, el real decreto contempla las siguientes medidas principales:

•   Aumento del porcentaje destinado a VPO: a partir de ahora cuando un terreno cambie de uso (por ejemplo, de terciario a residencial) para poder desarrollar viviendas sobre él, se deberá reservar como mínimo un 40% para vivienda asequible (antes era el 30%)
•   Extensión de la duración de los contratos de alquiler: establece nuevos plazos para ampliar la duración de los contratos de alquiler, pasando de un mínimo de tres años a contratos con un mínimo de 5 y 7 años dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica respectivamente
•   Impulso del alquiler social: entre otros supuestos, la obligación de ofrecer un contrato social a ocupantes que hayan okupado una vivienda vacía (adquirida tras una ejecución hipotecaria, en dación en pago o desahucio) si los mismos se encuentra en situación de vulnerabilidad y demuestran que residían en la vivienda antes del 30 de junio de 2019 (6 meses). Este alquiler social variará del 10-18% sobre los ingresos de la unidad familiar ponderados
•   Control de la renta: el decreto ley contempla un índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y obliga al arrendador a comunicarlo al inquilino antes de firmar el contrato de arrendamiento y que conste en dicho contrato. En caso de incumplimiento el propietario puede acarrear multas de hasta 9.000 euros
•   Derecho de tanteo y retracto por parte de las administraciones para viviendas adjudicadas tras ejecución hipotecaria: Las administraciones y entidades sociales tendrán más oportunidades para adquirir viviendas vía tanteo y retracto para destinarlos a alquiler asequible, a través de la ampliación hasta en 2027 del plazo para ejercer estos derechos; además, se podrá aplicar sobre segundas y terceras transmisiones de este tipo de viviendas
•   Aumento del suelo destinado a VPO: movilización gradual de solares vacíos de titularidad municipal destinados a construir viviendas de protección oficial. Como primer paso, las administraciones realizarán, dentro del próximo año, un inventario del patrimonio público de suelo y vivienda.

Rechazo frontal del sector inmobiliario

El sector inmobiliario ha criticado duramente el real decreto aprobado por la Generalitat, ya que, entre otros motivos, considera que tendrá efectos totalmente contrarios a los pretendidos, reduciendo el parque actual en alquiler e impidiendo que se construya uno nuevo, al mismo tiempo que endurecerá la selección y valoración de los posibles arrendatarios.

Los promotores de vivienda también critican estas medidas, ya que consideran que el hecho de tener que destinar el 40% de la promoción a vivienda protegida frenará en seco el desarrollo de nuevas promociones en la comunidad, desplazando los proyectos hacia otras zonas con mejores oportunidades de inversión. Según Juan Antonio Gómez-Pintado, Presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), la actividad promotora en Barcelona “ha caído un 55% en inicio de obra nueva” y pide “copiar las medidas de otros países que realmente funcionan”.

Otros expertos señalan que la seguridad jurídica y económica es fundamental para ambas partes, pero que, al desplazarla a favor del arrendatario, los arrendadores trasladarán el aumento de costes al precio o reducirán su oferta en el mercado, tal y como demuestra la experiencia de otras ciudades que han aplicado medidas similares, como por ejemplo Berlín.

Por último, el sector considera que este real decreto es muy peligroso y puede generar un efecto llamada a okupar en Cataluña, ya que “no solo okupar una vivienda en Cataluña sale gratis, sino que además está protegido por las autoridades”. De hecho, algunas asociaciones del sector consideran que la medida es anticonstitucional y que la recurrirán ante las autoridades judiciales competentes.

La división de opiniones es evidente, y únicamente el tiempo demostrará la idoneidad de las medidas incluidas en el real decreto para resolver los problemas de acceso a la vivienda que existen en Cataluña.