¿Quién paga las derramas en una comunidad de propietarios si el piso está alquilado?

Una derrama es una aportación extraordinaria aprobada por la junta para cubrir un gasto no previsto en el presupuesto ordinario, como la reparación de la fachada o la sustitución del ascensor. Explicar este concepto al lector evita confusiones sobre su naturaleza y alcance.

Cuando la junta de propietarios aprueba una derrama surge la pregunta habitual: ¿quién debe pagar si el piso está alquilado? La comunidad reclamará siempre al titular registral del inmueble: el propietario, no al inquilino.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que propietario e inquilino pacten por escrito la imputación de ciertos gastos generales y servicios, pero no convierte en válidas las cláusulas que intenten trasladar al arrendatario las derramas de conservación. En la práctica, solo los gastos que supongan mejoras y beneficien directamente al arrendatario pueden justificarse mediante un incremento pactado de la renta.

La obligación de pago nace en el momento en que la junta aprueba la derrama, por lo que la responsabilidad recae sobre quien fuera propietario en ese instante. Esto es clave cuando hay compraventas o cambios de titularidad.

¿Qué es una derrama y cuándo se aprueba?

Una derrama es una aportación extraordinaria acordada por la junta de propietarios para cubrir un gasto no previsto en el presupuesto ordinario. Se aprueba en acta de junta y la obligación de pago nace en el momento de esa aprobación. Por eso es importante saber quién era el propietario en la fecha del acuerdo, ya que la comunidad puede reclamar al titular registral que existía entonces.

Tipos de derramas y quién las asume

Las derramas se pueden entender en dos grandes categorías. Las primeras son las destinadas a conservar y mantener el edificio: reparaciones del ascensor, arreglo de fachadas, sustitución de tuberías comunitarias o trabajos necesarios para la habitabilidad. Estas cargas corresponden siempre al propietario y no pueden trasladarse al inquilino, aunque el contrato lo diga.

Las segundas son las derramas por mejoras: instalaciones nuevas o actuaciones que aumentan el confort o el valor del edificio, como la instalación de paneles solares o la creación de nuevas zonas comunes. Aunque la derrama sigue siendo pagada por el propietario, la ley permite que, si la mejora beneficia directamente al arrendatario, el propietario pueda repercutir parte del coste mediante un incremento pactado de la renta, siempre por escrito y respetando los límites legales.

¿Qué hacer si el contrato incluye cláusulas sobre derramas?

Es habitual encontrar en los contratos cláusulas que dicen que el inquilino asumirá “todas las derramas” o “gastos extraordinarios”. Estas cláusulas son nulas cuando pretenden cargar al arrendatario con derramas de conservación. Si la cláusula se refiere a mejoras y existe un pacto escrito que justifique un aumento de la renta, la repercusión puede ser válida, pero nunca como pago directo de la derrama a la comunidad.

Si eres inquilino, no aceptes pagar derramas de conservación. Si eres propietario, revisa el contrato para evitar cláusulas que puedan ser impugnadas y para dejar claro cómo se tratarán las mejoras que beneficien al arrendatario.

El papel del administrador de fincas

El administrador de fincas es la figura que aporta orden, criterio y seguridad jurídica en situaciones que, de otro modo, suelen generar tensiones dentro de una comunidad. Cuando aparecen dudas sobre quién debe pagar una derrama, cómo debe gestionarse un impago o qué acuerdos son realmente válidos, es este profesional quien ayuda a que la comunidad actúe con rigor y sin conflictos innecesarios.

Un buen administrador no solo se limita a llevar la contabilidad:

• Informa a la junta sobre la legalidad de los acuerdos y evita decisiones que puedan ser impugnadas.
• Gestiona los cobros de las derramas, controla los plazos y garantiza que cada propietario cumple con sus obligaciones.
• Media en los conflictos entre vecinos, propietarios e inquilinos, aportando una visión neutral y basada en la normativa.
• Supervisa las obras y servicios, asegurando que los proveedores cumplen con lo acordado y que la comunidad obtiene el mejor resultado posible.

En definitiva, es el profesional que evita que un malentendido termine convirtiéndose en un problema mayor. Su labor aporta tranquilidad, transparencia y una gestión eficiente, especialmente en municipios como Sant Andreu de Llavaneres, Mataró o Vilassar de Mar, donde muchas comunidades tienen propietarios no residentes o viviendas alquiladas.

Confía en una gestión cercana, transparente y eficaz. Estamos aquí para ayudarte a que tu comunidad funcione sin conflictos y con total tranquilidad. ¡Contáctanos!

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