18 de noviembre de 2024
Ante la creciente demanda y la escasez de viviendas, el mercado inmobiliario ha comenzado a ofrecer alternativas que facilitan el acceso a la propiedad. Una de las más atractivas es la compra de inmuebles sin posesión, una opción que está generando cada vez más interés.
¿Quieres saber si esta modalidad podría ser la oportunidad que necesitas? En esta guía, te mostramos todos los aspectos esenciales para que tomes una decisión informada.
Un inmueble sin posesión es aquel en el que adquieres la titularidad, pero sin acceso inmediato a la vivienda. Es decir, la propiedad es tuya, aunque no dispongas de las llaves.
Este tipo de situación surge cuando el bien está sujeto a un proceso judicial que impide la entrega directa al comprador.
Existen tres tipos principales de propiedades sin posesión:
Entre las principales ventajas se encuentran los precios atractivos: debido a que estas propiedades se adquieren a un coste significativamente inferior al de mercado, los inversores pueden obtener rentabilidades elevadas, con tasas internas de retorno (TIR) que oscilan entre el 15% y el 40%.
Para los particulares, esta alternativa permite acceder a una vivienda a un precio mucho más económico en comparación con un inmueble similar en el mercado libre.
Ahora bien, esta opción también implica ciertos riesgos. No es posible saber con certeza cuándo se podrá obtener la posesión y, en muchos casos, el comprador debe asumir la gestión legal necesaria para recuperarla.
Además, es habitual que se requiera disponer de fondos propios para afrontar la compra, ya que, al no poder acceder al inmueble, no se puede realizar una tasación y, por tanto, no es posible optar a un préstamo hipotecario.
Eso sí, en algunos casos – cuando existe un acuerdo en el precio con los ocupantes para una entrega amistosa – es posible facilitar el acceso a un tasador, lo que permite que ciertas entidades ofrezcan financiación hipotecaria.
Otra desventaja para tener en cuenta es la tributación del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). En ocasiones, este debe calcularse sobre el valor de referencia catastral en lugar del precio de compra, ya que, debido al descuento significativo de estas propiedades, el precio de adquisición suele estar por debajo del precio de referencia.
Es fundamental que sigas algunas pautas clave para minimizar riesgos y asegurar que el proceso sea lo más seguro posible.
Antes de hacer cualquier oferta, examina la situación del inmueble y la condición del ocupante. Conoce si existen contratos de arrendamiento, juicios en curso u otros elementos relevantes.
La asesoría de un experto es clave para revisar la documentación y verificar la legalidad de la transacción.
Si decides avanzar, trata de llegar a un acuerdo con el ocupante actual. Mantén una comunicación respetuosa y busca una solución favorable para ambas partes.
Es fundamental firmar un contrato con cláusulas que protejan tus derechos como comprador y definan las condiciones para la entrega del inmueble.
Después de firmar el contrato, realiza todos los procedimientos requeridos para formalizar la compra y transferir la propiedad a tu nombre, como la escritura y el pago de impuestos.
El tiempo para obtener la posesión de un inmueble depende del estado judicial en el que se encuentre. En la mayoría de los casos, estos inmuebles ya están en proceso judicial, y el comprador tiene la opción de subrogarse en dicho proceso, lo que puede acortar significativamente los plazos de recuperación si el procedimiento ya se encuentra avanzado.
Eso sí, lo más recomendable, antes de formalizar la compraventa, es contar con un acuerdo amistoso con los ocupantes para la entrega voluntaria del inmueble. Este acuerdo suele incluir, a cambio, una ayuda económica para la mudanza y/o la condonación de deudas pendientes, lo cual facilita la recuperación de la posesión tan pronto como se escrituren los derechos sobre la vivienda.
Ya lo has comprobado: la compra de un piso sin posesión puede ser una alternativa atractiva. Sin embargo, resulta esencial evaluar todos los aspectos legales y contar con el apoyo adecuado para tomar la mejor decisión.
¿Sabías que el departamento comercial de Area Real Estate dispone de una amplia cartera de inmuebles sin posesión en diversas áreas, como las provincias de Barcelona, Maresme, Vallès Occidental y Oriental, y el Baix Llobregat? Estas opciones representan una oportunidad única tanto para perfiles inversores como particulares.
Además, ofrecemos un servicio integral en el proceso de adquisición de inmuebles sin posesión. Esto incluye servicios de posesión extrajudicial, como la realización de informes ocupacionales que proporcionan al interesado una visión clara de la situación ocupacional del inmueble, así como la negociación amistosa con los ocupantes para alcanzar un acuerdo favorable con la propiedad.
Nuestro servicio abarca desde la identificación de oportunidades y el análisis de la situación ocupacional, hasta la gestión de compra, la recuperación de la posesión, el aseguramiento del inmueble y su posterior comercialización ya sea para la venta o para el alquiler.
Te invitamos a visitar nuestras oficinas inmobiliarias en Mataró y Llavaneres, donde podremos asesorarte de manera personalizada y en profundidad.
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