Calcular la rentabilidad de un alquiler: estos son los errores más comunes

Arrendar un inmueble es una de las estrategias de inversión más populares en nuestro país y, en la mayoría de los casos, un negocio seguro. Aun así, hay que estar bien informado para tener en cuenta todos los aspectos que juegan un papel clave y, de esta manera, evitar aquellos errores más comunes.

Saber cómo calcular la rentabilidad de un alquiler es fundamental para asegurarnos de que estamos llevando a cabo una operación exitosa.

Los errores más comunes a la hora de calcular la rentabilidad de un alquiler

No evaluar correctamente los costes adicionales

Hay quienes consideran que el proceso de alquilar una vivienda es tan sencillo como ser el propietario, encontrar un inquilino y recibir la renta mensual.

Ciertamente, estos aspectos son parte integral del proceso, pero no constituyen la totalidad de sus elementos. También hay que considerar otros aspectos que van directamente ligados a la rentabilidad de la operación. Se trata de los gastos asociados a un alquiler como, por ejemplo:

• El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• La cuota de la comunidad de vecinos.
• La tasa de residuos urbanos.
• Los costes relacionados con posibles reparaciones.

No calcular tanto la rentabilidad bruta como neta

Para obtener una visión global del beneficio que se consigue al alquilar una vivienda, hay que calcular, en un primer momento, la rentabilidad bruta y, posteriormente, la rentabilidad neta.

La rentabilidad bruta implica evaluar dos elementos clave: los ingresos que genera el arrendamiento y el valor de la propiedad. ¿Cuáles son las fórmulas para realizar este cálculo?

• Obtener el total de la renta anual al multiplicar los ingresos mensuales por 12.
• Dividir el total de la renta anual entre el precio de compra del inmueble.
• Multiplicar el resultado por 100.

Esta cifra proporciona una estimación cercana al beneficio, pero para poder obtener datos más precisos, es fundamental complementar este análisis con el cálculo de la rentabilidad neta.

La rentabilidad neta tiene en cuenta tanto el coste de la inversión como los gastos fijos asociados a la propiedad. Las fórmulas para realizar este cálculo son:

• Restar los gastos fijos anuales de los ingresos anuales.
• Dividir el resultado entre los gastos de la inversión inmobiliaria (notaría, impuestos, Registro de la propiedad o posibles reparaciones).
• Dividir nuevamente el resultado entre la inversión inmobiliaria.
• Multiplicar por 100.

El criterio para determinar si se está ante un resultado positivo – y, en este contexto, rentable – es que el porcentaje esté por encima del 4%.

Excluir el seguro contra impago de los cálculos

El estado del inmueble puede ser excelente y los resultados de ambas rentabilidades alentadores, pero la falta de pago por parte del inquilino puede anular completamente los logros esperados.

Resulta esencial contar con el respaldo de una agencia inmobiliaria que realice una meticulosa elección de los inquilinos y colabore estrechamente con compañías aseguradoras para garantizar el cobro puntual de la renta.

Pasar por alto las implicaciones de la Ley de Vivienda

La introducción de diversas novedades de la Ley de Vivienda tiene un impacto directo en la rentabilidad de los alquileres. ¿Una de ellas? La imposición de límites específicos a las renovaciones de los arrendamientos.

A causa de los elevados niveles de inflación, la tradicional vinculación con el Índice de Precios al Consumo (IPC), dejó de ser la práctica común a finales de 2022. Ahora, las actualizaciones están restringidas al 2% y, en 2024, al 3%.

No confiar en una agencia inmobiliaria especializada en la gestión de alquileres

Gestionar por tu propia cuenta todo el proceso de alquiler puede no resultar tan ventajoso como uno se cree. A pesar de que esta decisión puede brindarte beneficios económicos, también implica una gran dedicación de tiempo, además de gestión de incidencias y conocimientos legales, entre otros.

Con el objetivo de dejar atrás las preocupaciones, cada vez son más las personas que confían en agencias inmobiliarias especializadas para:

• Publicitar la propiedad.
• Buscar al inquilino perfecto.
• Elaborar el contrato de alquiler.
• Gestionar cualquier incidencia.
• Obtener una gestión integral.

Ventajas de administrar el alquiler de tu vivienda con Area Real Estate

Gracias a nuestros más de 30 años de experiencia, en Area Real Estate podemos afirmar que gestionamos los bienes inmuebles de nuestros clientes con una filosofía basada en una visión a largo plazo y en una maximización de la rentabilidad.

Desde nuestro departamento de gestión de alquileres y patrimonios:

• Tenemos en cuenta todas las novedades legislativas que puedan afectarte.
• Nos ocupamos de la comercialización del inmueble para buscar al mejor inquilino de forma rápida.
• Generamos y cobramos mensualmente la renta en tu cuenta.
• Atendemos a los inquilinos y gestionamos cualquier incidencia o siniestro.
• Realizamos el mantenimiento preventivo o corrector de la vivienda.
• Gestionamos los impagos de forma amistosa.
• Revisamos y actualizamos la renta cada año.
• Asesoramos sobre cualquier asunto legal, técnico, comercial o fiscal.
• Depositamos la fianza en organismos oficiales.
• Gestionamos los avales y garantías.

Además, ponemos a tu disposición una herramienta exclusiva de Administración Online, a través de web o app, con la que podrás:

• Acceder a toda la documentación e información a tiempo real.
• Recibir comunicaciones generales y notificaciones de incidencias.
• Contactar de manera directa con tu administrador de patrimonios.

No dudes en visitar nuestras oficinas inmobiliarias en Mataró o Llavaneres para solicitar más información.