Cataluña, la primera comunidad autónoma en implementar la regulación en los precios de alquiler

Desde mayo de 2023, hemos explorado cuestiones relacionadas con la Ley de Vivienda. De hecho, ya adelantamos que el Departamento de Territorio había señalado 140 localidades en Cataluña como aptas para aplicar la regulación en los precios de alquiler.

Una limitación sobre la que nos siguen llegando actualizaciones y novedades. Durante la reunión celebrada el 12 de enero, Ester Capella – consejera de Territorio – e Isabel Rodríguez – ministra de vivienda – anunciaron un hito importante: la implementación de esta normativa se efectuará a partir del próximo mes de febrero.

Cataluña limitará el precio del alquiler a partir de febrero de 2024

Aproximadamente dos años después de la decisión del Tribunal Constitucional de derogar las tarifas de los arrendamientos previstas en la legislación catalana, la Generalitat está a punto de completar la identificación de las zonas con alta demanda, de acuerdo con la Ley de Vivienda vigente.

En su reciente encuentro, Isabel Rodríguez informó a Ester Capella que la publicación del índice de precios de referencia para el alquiler se espera en febrero de 2024.

Este es un paso fundamental para comenzar a regular los importes en las áreas seleccionadas, donde viven 6,2 millones de personas, el equivalente al 80,6% de la población total de la comunidad.

¿En qué consistirá esta medida?

Según la Ley 12/2023 del Derecho a la Vivienda:

• Al designar un área como zona tensionada, los dirigentes tendrán la facultad de establecer un límite al precio del alquiler en los nuevos contratos. Tomarán como referencia los valores de arrendamiento del acuerdo anterior.

Es importante recordar que las áreas clasificadas como “zonas tensionadas” son aquellas reconocidas por las autoridades pertinentes que cumplen con, al menos, uno de los siguientes criterios:

1. El precio promedio de la propiedad supera el 30% de los ingresos medios en la zona.
2. El precio del inmueble ha aumentado más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.

¿Qué situaciones permitirán regular los precios?

Si el casero es un pequeño tenedor y la vivienda ya estaba alquilada

El precio del nuevo contrato se mantendrá al nivel del anterior, con la posibilidad de aplicar un incremento basado en la actualización del alquiler, que será del 3% durante el 2024.

Hay casos particulares que permitirán aumentar el precio del alquiler hasta un 10% respecto al convenio precedente. ¿Cuáles?

• Rehabilitaciones realizadas en los últimos dos años acorde con el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que comprende:

1. Renovaciones subvencionadas según el Real Decreto 233/2013, que abarca el fomento del alquiler, la rehabilitación edificatoria y la regeneración urbana desde 2013 hasta 2016.

1. Obras centradas en la reconstrucción del inmueble, enfocadas en estructuras, fachadas o techos.

• Mejoras en la vivienda, en los dos años anteriores a la firma del contrato, que demuestren el ahorro de, al menos, el 30% en energía primaria no renovable.

• Obras de rehabilitación en accesibilidad realizadas en los dos años previos.

• En contratos de arrendamientos con diez años o más, o con opción de prórroga voluntaria para el inquilino, se permitirá la extensión del acuerdo en las mismas condiciones por diez años o más.

Todos estos criterios buscan reconocer mejoras significativas realizadas en los inmuebles y compensarlas en el precio del alquiler; al equilibrar los intereses del propietario con los derechos del arrendatario.

Si el casero es un pequeño tenedor y la propiedad no se ha arrendado o no ha tenido inquilinos en los últimos cinco años

En este caso, el precio de la vivienda arrendada con el nuevo contrato deberá ser, como máximo, el indicado en el índice de referencia del precio del alquiler.

Si el casero es un gran tenedor

Los controles más estrictos se aplicarán a los grandes tenedores, individuos o entidades que posean más de 10 propiedades residenciales o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial.

Para ellos, el precio de los nuevos contratos de arrendamiento no podrá superar el índice de referencia de precios del alquiler.

En cuanto a la regulación de los valores, la Generalitat ha propuesto la posibilidad de reducir el límite de propiedades residenciales a 5 en zonas tensionadas.

¿Hay incentivos fiscales para pequeños tenedores?

Efectivamente. Como compensación a estas restricciones, los pequeños propietarios tendrán acceso a ciertas ventajas fiscales.

Generalmente, el descuento aplicable a los ingresos por alquiler en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) se reduce del 60% al 50%. También se contemplan otros incentivos, como:

• Descuento del 90% si reducen el precio del alquiler al menos un 5% en contratos nuevos.
• Rebaja del 70% si el inmueble se arrienda por primera vez o a un joven de hasta 35 años. También aplica en el caso de alquileres a una administración pública o a una organización sin ánimo de lucro.
• Reducción del 60% si se han realizado obras de rehabilitación en el inmueble durante los dos años previos.

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